一、房屋權(quán)屬證書(shū)在房屋買賣合同中有哪些作用

首先，我們從權(quán)屬證書(shū)的性質(zhì)本身來(lái)分析。一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，即權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利的證明及表征，這同《物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。”的規(guī)定是一致的，但是，根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)仍然是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)并不具有代表不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的功能。所以該條還規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的記載事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤以外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！笨梢?jiàn)，證書(shū)是記載一定的法律事實(shí)或法律行為的文書(shū)，其作用僅僅是證明這種法律事實(shí)或法律行為曾經(jīng)發(fā)生，至于這類證書(shū)的有無(wú)和存在與否并不能直接決定法律關(guān)系的存在與否。行使權(quán)利與持有證書(shū)無(wú)關(guān)，轉(zhuǎn)移權(quán)利也無(wú)法通過(guò)交付證書(shū)進(jìn)行。因此，證書(shū)本身并不等同于權(quán)利本身，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的轉(zhuǎn)移占有不能作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人并不是取得權(quán)屬證書(shū)才取得所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿才是有效的表明權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件，能夠清晰地展現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利變動(dòng)狀況。也就是說(shuō)，證書(shū)持有人被推定為權(quán)利人，但并不絕對(duì)，在登記錯(cuò)誤或證書(shū)與登記簿不一致的情形下，證書(shū)持有人的權(quán)利人地位是可以被推翻的。因此，購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買商品房的，商品房所有權(quán)并不一定要等到取得權(quán)屬證書(shū)時(shí)才取得。換句話講，二手房的出售人并不能以無(wú)權(quán)屬證書(shū)作為買賣合同無(wú)效的理由。

其次，我們從其他法律文本來(lái)分析。權(quán)屬證書(shū)在房屋買賣合同中起什么作用，我們可以從其他法律文本來(lái)解讀。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。該條規(guī)定同時(shí)也成為主張按揭商品房買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)的直接法律依據(jù)。持此觀點(diǎn)者據(jù)此認(rèn)為，凡尚未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋一律不得轉(zhuǎn)讓，所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)屬無(wú)效。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)并不正確，它是基于對(duì)該條文中“轉(zhuǎn)讓”一詞的誤讀誤解造成的。該法第三十七條對(duì)什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出了明確的界定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！睆闹锌煽闯觯摲ㄋQ的轉(zhuǎn)讓就是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移行為，顯然這里的房地產(chǎn)并不是指實(shí)體房地產(chǎn)，而是基于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的各項(xiàng)權(quán)利，所謂的轉(zhuǎn)讓實(shí)際是指房地產(chǎn)上的權(quán)利由一方移轉(zhuǎn)至另一方；規(guī)定中的“買賣”、“贈(zèng)與”或“其他合法方式”都只是一種“方式”，它是房地產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)本身所依附的一種手段，與“轉(zhuǎn)讓”是相互獨(dú)立的?？梢?jiàn)，該法已經(jīng)區(qū)分了買賣、贈(zèng)與等債權(quán)行為與所有權(quán)等物權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)的物權(quán)變動(dòng)行為，前者是原因行為，是后者發(fā)生的基礎(chǔ)和依據(jù)。因此，從該法律條文的解釋中可得出這樣的結(jié)論，未取得權(quán)屬證書(shū)或權(quán)屬有爭(zhēng)議不得轉(zhuǎn)讓是指不得進(jìn)行相關(guān)權(quán)利移轉(zhuǎn)的物權(quán)變動(dòng)行為，該條并未對(duì)買賣、贈(zèng)與等債權(quán)合同的效力做出規(guī)定，該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件并不影響合同的效力。換句話說(shuō)，違反該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不導(dǎo)致合同無(wú)效。只要沒(méi)有合同法中規(guī)定的合同無(wú)效的幾種情形，則當(dāng)事人間關(guān)于按揭商品房二手買賣的合同應(yīng)為有效或效力待定。所以，該38條的規(guī)定是對(duì)行政管理部門(mén)辦理權(quán)屬變更登記問(wèn)題所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，并非是對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件并不影響合同的效力，違反該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件并不導(dǎo)致合同無(wú)效。

再次，一種可能的邏輯分析是，按揭商品房在未辦理權(quán)屬證書(shū)的情況下，絕大多數(shù)是因?yàn)榉课莸摹靶　碑a(chǎn)權(quán)未從開(kāi)發(fā)商整個(gè)樓盤(pán)的“大”產(chǎn)權(quán)中剝離出來(lái)，此時(shí)購(gòu)房人在物權(quán)法意義上尚未取得房屋的所有權(quán)。那么，在此情形下簽訂的二手房屋買賣合同是否屬于無(wú)權(quán)處分？我們知道，此時(shí)出賣人能交付給買受人的標(biāo)的物尚為他人之物，其交付行為依法不得發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，對(duì)此，也可稱為無(wú)權(quán)處分，但此種處分行為只是一種事實(shí)行為而非法律行為，簽訂合同時(shí)沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)的，該合同屬于效力待定的合同，不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效的結(jié)果。因?yàn)?，?gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間同樣受商品房預(yù)售合同的約束和調(diào)整。

二、抵押權(quán)在房屋買賣合同中有哪些作用

從法律文本來(lái)看，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

基于這樣的認(rèn)識(shí)，司法實(shí)踐中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭商品房設(shè)立了抵押權(quán)或?qū)⒁O(shè)立抵押權(quán)的，如購(gòu)房人欲出售其商品房，首先要消滅抵押權(quán)或取得抵押權(quán)人(多為銀行)的同意，否則所簽的買賣合同無(wú)效。我們認(rèn)為，關(guān)鍵是要認(rèn)清該法條的立法目的，即是否應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物的流轉(zhuǎn)進(jìn)行限制？物權(quán)立法的價(jià)值并非確認(rèn)所有權(quán)本身，而在于通過(guò)對(duì)權(quán)利的確認(rèn)，充分發(fā)揮物的利用效能，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益之最大化。因此，通過(guò)使抵押物流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)物盡其用，應(yīng)當(dāng)是予以鼓勵(lì)的。即便是需要對(duì)抵押權(quán)人的利益進(jìn)行保護(hù)，傳統(tǒng)的做法也是以不犧牲抵押物的流轉(zhuǎn)自由為最大限制。通常而言，抵押物轉(zhuǎn)讓制度有兩種模式：一是價(jià)金物上代位主義，即抵押物可自由轉(zhuǎn)讓，受讓人不受抵押權(quán)人追及力的影響，抵押權(quán)支配的客體從物轉(zhuǎn)移到物的受讓價(jià)金來(lái)實(shí)現(xiàn)；二是抵押權(quán)追及效力主義，即抵押物可自由流轉(zhuǎn)，但抵押權(quán)人仍可對(duì)轉(zhuǎn)讓后之物行使抵押權(quán)。前者偏重物之流轉(zhuǎn)，對(duì)于抵押權(quán)人保護(hù)不夠。后者偏重對(duì)抵押權(quán)人之保護(hù)，使受讓人之交易安全受到影響。為平衡起見(jiàn)，又發(fā)展出滌除權(quán)制度，即受讓人可在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)之前向其提出一個(gè)滌除金額，如果抵押權(quán)人接受，則消滅物上的抵押權(quán)效力?？梢?jiàn)，兩種傳統(tǒng)的制度設(shè)計(jì)更多的是在抵押權(quán)人與受讓人之間進(jìn)行著利益平衡，對(duì)于抵押物的流轉(zhuǎn)并未設(shè)置更多的障礙。