一、房屋權(quán)屬證書在房屋買賣合同中有哪些作用

首先，我們從權(quán)屬證書的性質(zhì)本身來分析。一般認為，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明，即權(quán)屬證書是權(quán)利的證明及表征，這同《物權(quán)法》第十七條“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。”的規(guī)定是一致的，但是，根據(jù)物權(quán)公示原則，不動產(chǎn)物權(quán)的根據(jù)仍然是不動產(chǎn)登記簿，不動產(chǎn)權(quán)屬證書并不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能。所以該條還規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)屬證書的記載事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤以外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！笨梢姡C書是記載一定的法律事實或法律行為的文書，其作用僅僅是證明這種法律事實或法律行為曾經(jīng)發(fā)生，至于這類證書的有無和存在與否并不能直接決定法律關(guān)系的存在與否。行使權(quán)利與持有證書無關(guān)，轉(zhuǎn)移權(quán)利也無法通過交付證書進行。因此，證書本身并不等同于權(quán)利本身，不動產(chǎn)權(quán)屬證書的轉(zhuǎn)移占有不能作為物權(quán)變動的生效要件，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人并不是取得權(quán)屬證書才取得所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿才是有效的表明權(quán)利人不動產(chǎn)所享有的權(quán)利的源證明文件，能夠清晰地展現(xiàn)不動產(chǎn)上的權(quán)利變動狀況。也就是說，證書持有人被推定為權(quán)利人，但并不絕對，在登記錯誤或證書與登記簿不一致的情形下，證書持有人的權(quán)利人地位是可以被推翻的。因此，購房人通過按揭方式購買商品房的，商品房所有權(quán)并不一定要等到取得權(quán)屬證書時才取得。換句話講，二手房的出售人并不能以無權(quán)屬證書作為買賣合同無效的理由。

其次，我們從其他法律文本來分析。權(quán)屬證書在房屋買賣合同中起什么作用，我們可以從其他法律文本來解讀。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(五)權(quán)屬有爭議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。該條規(guī)定同時也成為主張按揭商品房買賣合同無效的觀點的直接法律依據(jù)。持此觀點者據(jù)此認為，凡尚未取得權(quán)屬證書的房屋一律不得轉(zhuǎn)讓，所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同也應屬無效。我們認為，這種觀點并不正確，它是基于對該條文中“轉(zhuǎn)讓”一詞的誤讀誤解造成的。該法第三十七條對什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓做出了明確的界定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！睆闹锌煽闯?，該法所稱的轉(zhuǎn)讓就是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移行為，顯然這里的房地產(chǎn)并不是指實體房地產(chǎn)，而是基于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的各項權(quán)利，所謂的轉(zhuǎn)讓實際是指房地產(chǎn)上的權(quán)利由一方移轉(zhuǎn)至另一方；規(guī)定中的“買賣”、“贈與”或“其他合法方式”都只是一種“方式”，它是房地產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)本身所依附的一種手段，與“轉(zhuǎn)讓”是相互獨立的?？梢?，該法已經(jīng)區(qū)分了買賣、贈與等債權(quán)行為與所有權(quán)等物權(quán)權(quán)利移轉(zhuǎn)的物權(quán)變動行為，前者是原因行為，是后者發(fā)生的基礎(chǔ)和依據(jù)。因此，從該法律條文的解釋中可得出這樣的結(jié)論，未取得權(quán)屬證書或權(quán)屬有爭議不得轉(zhuǎn)讓是指不得進行相關(guān)權(quán)利移轉(zhuǎn)的物權(quán)變動行為，該條并未對買賣、贈與等債權(quán)合同的效力做出規(guī)定，該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件并不影響合同的效力。換句話說，違反該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不導致合同無效。只要沒有合同法中規(guī)定的合同無效的幾種情形，則當事人間關(guān)于按揭商品房二手買賣的合同應為有效或效力待定。所以，該38條的規(guī)定是對行政管理部門辦理權(quán)屬變更登記問題所作出的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，并非是對轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定，該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件并不影響合同的效力，違反該條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件并不導致合同無效。

再次，一種可能的邏輯分析是，按揭商品房在未辦理權(quán)屬證書的情況下，絕大多數(shù)是因為房屋的“小”產(chǎn)權(quán)未從開發(fā)商整個樓盤的“大”產(chǎn)權(quán)中剝離出來，此時購房人在物權(quán)法意義上尚未取得房屋的所有權(quán)。那么，在此情形下簽訂的二手房屋買賣合同是否屬于無權(quán)處分？我們知道，此時出賣人能交付給買受人的標的物尚為他人之物，其交付行為依法不得發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，對此，也可稱為無權(quán)處分，但此種處分行為只是一種事實行為而非法律行為，簽訂合同時沒有取得權(quán)屬證書的，該合同屬于效力待定的合同，不會導致合同無效的結(jié)果。因為，購房人與開發(fā)商之間同樣受商品房預售合同的約束和調(diào)整。

二、抵押權(quán)在房屋買賣合同中有哪些作用

從法律文本來看，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。

基于這樣的認識，司法實踐中有一種觀點認為，按揭商品房設(shè)立了抵押權(quán)或?qū)⒁O(shè)立抵押權(quán)的，如購房人欲出售其商品房，首先要消滅抵押權(quán)或取得抵押權(quán)人(多為銀行)的同意，否則所簽的買賣合同無效。我們認為，關(guān)鍵是要認清該法條的立法目的，即是否應當對抵押物的流轉(zhuǎn)進行限制？物權(quán)立法的價值并非確認所有權(quán)本身，而在于通過對權(quán)利的確認，充分發(fā)揮物的利用效能，以實現(xiàn)社會利益之最大化。因此，通過使抵押物流轉(zhuǎn)實現(xiàn)物盡其用，應當是予以鼓勵的。即便是需要對抵押權(quán)人的利益進行保護，傳統(tǒng)的做法也是以不犧牲抵押物的流轉(zhuǎn)自由為最大限制。通常而言，抵押物轉(zhuǎn)讓制度有兩種模式：一是價金物上代位主義，即抵押物可自由轉(zhuǎn)讓，受讓人不受抵押權(quán)人追及力的影響，抵押權(quán)支配的客體從物轉(zhuǎn)移到物的受讓價金來實現(xiàn)；二是抵押權(quán)追及效力主義，即抵押物可自由流轉(zhuǎn)，但抵押權(quán)人仍可對轉(zhuǎn)讓后之物行使抵押權(quán)。前者偏重物之流轉(zhuǎn)，對于抵押權(quán)人保護不夠。后者偏重對抵押權(quán)人之保護，使受讓人之交易安全受到影響。為平衡起見，又發(fā)展出滌除權(quán)制度，即受讓人可在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)之前向其提出一個滌除金額，如果抵押權(quán)人接受，則消滅物上的抵押權(quán)效力?？梢?，兩種傳統(tǒng)的制度設(shè)計更多的是在抵押權(quán)人與受讓人之間進行著利益平衡，對于抵押物的流轉(zhuǎn)并未設(shè)置更多的障礙。