一、定金與購房合同是什么關(guān)系

定金時常出現(xiàn)在購房之前簽訂的訂購單或預訂書中，簽訂認購書、繳納認購金并非法律規(guī)定的必經(jīng)過程，而是房地產(chǎn)交易行業(yè)的一種習慣做法，它通常是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議，尚未形成事實上的買賣關(guān)系，也未形成真正的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，這種情況下不退訂金對消費者來說是不公平的。

房子是一種特殊的商品，標的較大，價格昂貴，因此法律對此做了特殊的要求，規(guī)定房屋買賣行為需要通過履行法律規(guī)定的要式行為加以確認。新的《合同法》規(guī)定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保?！倍ń鹌鸬綋：贤男械男Я?，給付定金的一方違約，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方違約，應(yīng)雙倍返還定金。也就是說，只有合同成立，定金才具有擔保合同履行的效力。因此，在消費者尚未同房地產(chǎn)商簽訂正式合同時，仍然有權(quán)利要求退還定金。

二、購房認購書的效力是什么

購房者應(yīng)當明確恰簽訂認購書的法律意義。在認購書合法有效的情況下，合同雙方都應(yīng)當誠信地履行認購書約定的義務(wù)。對購房者來說，購房者應(yīng)當在約定的時間之內(nèi)就購房合同的具體事宜和開發(fā)商進行認真磋商談判，盡力與開發(fā)商達成一致條款。但誠信談判，并不意味著購房者一定要和開發(fā)商簽訂商品房買賣契約。只要是購房者積極履行談判義務(wù)，即便沒有和開發(fā)商達成一致簽訂購房契約，也不應(yīng)承擔違約責任。

但是需要提醒購房者的是，如果購房者不履行認購合同約定，未能在約定時間與開發(fā)商進行合同條款協(xié)商，（注：本案意向合同未過約定期）開發(fā)商有權(quán)將房屋賣予第三方，所收定金不予退還。