一、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛

在現(xiàn)實(shí)生活中，如A將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給C，并交付給C。上述交易活動(dòng)中，對(duì)A與B之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但BC之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為BC之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！彪m然B與A簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，A仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，B與C簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故B與C之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，B與C之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”由此從A公司與B簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，B事實(shí)上已對(duì)該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。B與C之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方的買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)，雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。

二、未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛怎么解決

我們贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下：在房屋買賣案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯(cuò)誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無影響。

當(dāng)然，C為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但是，C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實(shí)際操作中，A要通過與B之間簽訂的房屋買賣合同將標(biāo)的物過戶給B，B再通過與C的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給C，通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。