一、小產權二手房包括哪些房屋？
嚴格來說，小產權二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產房和使用權房。根據(jù)這些房屋性質的不同，在房產轉讓時也會區(qū)別對待?！耙奄徆俊?，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售?！班l(xiāng)產權”，歸農村集體所有，產權關系很難改變，很難過渡為完全產權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
二、購買小產權房屋存在哪些風險？
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
第二，像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
