一、哪些二手房不能買賣？

二手房可以買賣，但不代表所有的二手房都能夠拿到市場上交易。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，存在下列情況的二手房，不能買賣：

（一）只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；

（二）未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；

（三）在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；

（四）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

（五）已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋；

（六）以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋；

（七）依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；

（八）房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的；

（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、買賣二手房需要注意什么？

（一）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)要查清，這需要通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實。而房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易對買家來說有著得不到房屋的巨大風(fēng)險，是千萬要避免的。

產(chǎn)權(quán)是否清晰是一大問題。有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此購房者應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

（二）核實房屋狀況，從房屋的建筑狀況、小區(qū)狀況、權(quán)利情況等方面入手，核實越清晰越有利于控制好交易的實際成本和風(fēng)險。比如，土地的使用性質(zhì)如何、使用年限多少；是否會因市政規(guī)劃而拆遷；附近是否有新的規(guī)劃影響該房屋的價值，如工廠、高層建筑等。另外，所購買的二手房是不是福利房屋、單位房屋也需要認清，對這類在交易、轉(zhuǎn)讓等方面有相關(guān)限制和規(guī)定的房屋，要注意避免買賣合同與國家法律相沖突，造成侵權(quán)、合同無效等不必要的麻煩。

（三）交易手續(xù)要嚴謹，二手房的交易一般可分為看房、簽約、按合同約定明確時間交付首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。在這幾個步驟之中，首先需要注意的就是要保留好交易的證據(jù)，同時過戶時一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以進行過戶，以避免日后的糾紛。

在交房時還要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。相類似的，房屋的一些隱性的缺陷，如過去曾發(fā)生過案件、私自改造留下的隱患、與他人在產(chǎn)權(quán)上的糾紛等等，也需要購房者通過鄰居、業(yè)委會有所了解。

（四）合同的簽訂是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對于一些細節(jié)問題應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

明確嚴格的違約責(zé)任是非常要緊的，特別是意向金的交付、上家戶口的遷出、過戶期限的明確等等，一旦沒有清晰明確的合同約定，就可能導(dǎo)致二手房買家遭遇沒法及時拿到房屋、沒法遷入戶口、沒法得到合理的違約補償?shù)嚷闊?/p>

以上就是關(guān)于二手房買賣中的一些先關(guān)法律問題。另外，鑒定為危房的房屋不但不允許買賣，還會對人身財產(chǎn)造成傷害，更要特別注意。在簽訂合同也要注意合法合規(guī)的問題，對于雙方或中介共同為了少繳稅費簽訂的“陰陽合同”等違規(guī)做法，都會給自己帶來不必要的麻煩，甚至傷及自身的利益。