一、 房屋買賣合同在什么情況下無效？

1、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。

房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。

6、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

二、 房屋買賣合同簽訂時應(yīng)該注意什么？

（一）注意房屋買賣不得轉(zhuǎn)讓或者買賣的情形：

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；

（5）權(quán)屬有爭議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（二）簽訂買賣合同前，事先做好詳細的調(diào)查準(zhǔn)備工作。

這些調(diào)查準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，首先是審查的資格。從法律上講，即指是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的應(yīng)該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、立項批復(fù)、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)（外）銷許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗收合格證。

（三）合同內(nèi)容詳細具體

合同內(nèi)容詳細具體，例如：所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 以及合同要詳細規(guī)定對方的權(quán)利義務(wù)等相關(guān)內(nèi)容。

買房必須謹慎，不能貪圖小利或眼前利益?？偨Y(jié)在眾多購房業(yè)主的經(jīng)驗教訓(xùn)，購房中最大的風(fēng)險，就出現(xiàn)在房屋買賣合同的簽訂環(huán)節(jié)上。由于規(guī)定不明容易產(chǎn)生合同糾紛的相關(guān)訴訟。因此，您在簽訂合同時，有必要咨詢相關(guān)律師，咨詢合同內(nèi)容的相關(guān)事項，使購房有所保障，沒有后顧之憂。