一、商品房預(yù)售糾紛有哪些？

（一）預(yù)售廣告和宣傳資料為吸引更多購房者夸大其辭，當(dāng)房屋竣工后，卻出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠(yuǎn)的情況，引起糾紛。

（二）因開發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多，使開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)增大，開發(fā)商預(yù)收了購房者的房款后，所建項(xiàng)目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

（三）商品房買賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買受人的權(quán)利，增加買受人的義務(wù)，免除或減輕開發(fā)商的部分責(zé)任，而買受人自我保護(hù)意識(shí)差，簽訂合同時(shí)未認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同主文和附加條款，導(dǎo)致雙方對(duì)合同條款產(chǎn)生歧義。

（四）開發(fā)商與購房者地位相對(duì)不平等。在現(xiàn)有的市場(chǎng)背景下，相對(duì)于財(cái)雄勢(shì)大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢(shì)地位。購房者大多法律意識(shí)淡薄，交易知識(shí)匱乏，風(fēng)險(xiǎn)防范和處理能力不足，合法權(quán)益容易受到侵害。

此外，行政監(jiān)管力度不夠，商品房在預(yù)售之前必須先到縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房預(yù)售證明，通過對(duì)商品房預(yù)售證辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開發(fā)項(xiàng)目的手續(xù)齊全與否。在這個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中如果行政主管部門不能嚴(yán)格把關(guān)，在證件不齊的情況下，辦理了商品房預(yù)售證，就會(huì)對(duì)購房者的利益造成損害。

二、商品房預(yù)售簽訂合同的注意事項(xiàng)：

（一）簽訂認(rèn)購書的注意事項(xiàng)：

1、需要確認(rèn)到認(rèn)購書中是定金還是訂金。定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。

所以，在認(rèn)購書中一定要分清是哪個(gè)概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購房者應(yīng)該是比較有利的。

2、購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購合同中一定要對(duì)這類情況具體約定退款條件。

（二）簽訂購房合同的注意事項(xiàng)：

1、購房者在簽訂購房合同前如果有條件，最好先了解《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等關(guān)于購房合同的內(nèi)容。

2、要對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行了解，在確定要購買某一家開發(fā)公司的商品房后，要看對(duì)方有沒有預(yù)售許可證，所購的房子與預(yù)售許可證上的項(xiàng)目是否一致，如不一致則要查清后再?zèng)Q定。

3、要看清開發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。而且要確保是原件，因?yàn)閺?fù)印件是很容易造假的。

4、許多商品房的開發(fā)是由某一個(gè)開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，簽訂預(yù)售合同時(shí)要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。

5、簽訂預(yù)售合同時(shí)最好約定采用分期付款或公積金、按揭貸款。因?yàn)橘徺I期房如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)就小一點(diǎn)。

以上就是商品房預(yù)售簽訂合同的注意事項(xiàng)以及常見的商品房預(yù)售糾紛。購房者為了保護(hù)自己的權(quán)益，必須在做好期房買賣的準(zhǔn)備工作，以及入住時(shí)的檢查工作?？傊?，期房買賣需要注意的事項(xiàng)有很多。對(duì)購房者而言，如果想要確實(shí)保障在購買期房時(shí)不被開發(fā)商欺詐，最好在律師的陪同下看簽訂預(yù)售合同，以免自己的權(quán)益得不到保護(hù)。