一、商品房預售糾紛有哪些？

（一）預售廣告和宣傳資料為吸引更多購房者夸大其辭，當房屋竣工后，卻出現(xiàn)實際交付的房屋與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，引起糾紛。

（二）因開發(fā)周期長，不確定因素多，使開發(fā)商風險增大，開發(fā)商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，引發(fā)訴訟。

（三）商品房買賣合同一般為開發(fā)商單方提供的格式條款合同，并且合同中開發(fā)商任意增加附加條款，從而限制買受人的權利，增加買受人的義務，免除或減輕開發(fā)商的部分責任，而買受人自我保護意識差，簽訂合同時未認真仔細閱讀合同主文和附加條款，導致雙方對合同條款產生歧義。

（四）開發(fā)商與購房者地位相對不平等。在現(xiàn)有的市場背景下，相對于財雄勢大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。購房者大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，風險防范和處理能力不足，合法權益容易受到侵害。

此外，行政監(jiān)管力度不夠，商品房在預售之前必須先到縣級以上房地產行政主管部門辦理商品房預售證明，通過對商品房預售證辦理需要提供的手續(xù)的檢查，即可知道該開發(fā)項目的手續(xù)齊全與否。在這個環(huán)節(jié)當中如果行政主管部門不能嚴格把關，在證件不齊的情況下，辦理了商品房預售證，就會對購房者的利益造成損害。

二、商品房預售簽訂合同的注意事項：

（一）簽訂認購書的注意事項：

1、需要確認到認購書中是定金還是訂金。定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的一方不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔保作用，它只是起預訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務的可以要求返還訂金。

所以，在認購書中一定要分清是哪個概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。

2、購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應的說明。因為到銀行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件。

（二）簽訂購房合同的注意事項：

1、購房者在簽訂購房合同前如果有條件，最好先了解《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等關于購房合同的內容。

2、要對住宅市場進行了解，在確定要購買某一家開發(fā)公司的商品房后，要看對方有沒有預售許可證，所購的房子與預售許可證上的項目是否一致，如不一致則要查清后再決定。

3、要看清開發(fā)商的兩證“國有土地使用證”、“預售許可證”，其中國土使用證一定要看仔細該土地的使用年限與用地性質，預售許可證一定要注意您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。而且要確保是原件，因為復印件是很容易造假的。

4、許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進行，而銷售則由另一家代理商負責，所以，簽訂預售合同時要看清代理商與原開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的就可以放心買。

5、簽訂預售合同時最好約定采用分期付款或公積金、按揭貸款。因為購買期房如一次性交齊房款，那么買方承擔的風險很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔的資金風險就小一點。

以上就是商品房預售簽訂合同的注意事項以及常見的商品房預售糾紛。購房者為了保護自己的權益，必須在做好期房買賣的準備工作，以及入住時的檢查工作?？傊?，期房買賣需要注意的事項有很多。對購房者而言，如果想要確實保障在購買期房時不被開發(fā)商欺詐，最好在律師的陪同下看簽訂預售合同，以免自己的權益得不到保護。