一、能不能轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同？

（一）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！痹撘庖娒鞔_禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為，禁止房地產(chǎn)主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。

由此可見，購房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)購買的未竣工的商品房的行為是不被法律認(rèn)可的。但是轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同的行為是不被禁止的。這種轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)售合同的主體發(fā)生了變更，而該合同的內(nèi)容并未發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。

（二）商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購的地位。符合商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的，商品房預(yù)購人可以轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。

二、炒樓花是否有效？

（一）從法律層面上，由于目前并沒有明確的法律法規(guī)禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《合同法》若干問題的解釋（一）第四條：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院指定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”的規(guī)定，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)有效。

（二）期房限轉(zhuǎn)的政策并不影響預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同的效力，只是在具備當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定的條件時，方能依照相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、裝讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”合同的成立與商品房權(quán)屬的轉(zhuǎn)移是兩個不同的問題，在商品房預(yù)售再轉(zhuǎn)讓合同有效，因一方違約而未能辦理變更商品房權(quán)屬登記的情況下，非違約方可以向違約方主張違約責(zé)任。

由此可以看出，炒樓花并不是轉(zhuǎn)讓未竣工的房屋而是轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同，轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的行為是有效的。由于目前在全國層面上沒有對期房的轉(zhuǎn)讓作出明確規(guī)定，所以各地在具體的規(guī)定上是存在不同的。但是，從實(shí)踐來看，期房轉(zhuǎn)讓是普遍存在的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)慎重對待期房轉(zhuǎn)讓，必要時可以尋求律師的幫助，畢竟房屋價格動輒幾十萬、上百萬，一旦出現(xiàn)問題的話會造成不可挽回的損失。