一、 認(rèn)購書是什么？

認(rèn)購書是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書，約定將來訂立正式的房屋買賣合同的合同。目的在于對雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。

二、 簽訂認(rèn)購書有什么法律后果？

（一）認(rèn)購書的法律意義

認(rèn)購書在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房預(yù)訂單、訂購房屋協(xié)議等，上海的示范文本則稱為定金合同，這個(gè)稱謂揭示了認(rèn)購書的實(shí)質(zhì)意義。

（二）簽定認(rèn)購書的法律后果

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

所以，一般情況下，簽定認(rèn)購書的后果就是因一方的原因未能訂立合同的，則適用定金罰則，雙倍返還或沒收定金。因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，返還定金。

（三）簽訂認(rèn)購書要謹(jǐn)慎

在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷唧w條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

很多人引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，簡單認(rèn)為“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，從而在簽認(rèn)購書時(shí)不是很小心仔細(xì)，總以為不簽正式合同就沒事。但是，認(rèn)購書是雙方對交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，其一般包括了房屋的位置、面積、價(jià)款、簽署正式合同的期限、交房日期、定金等主要條款，如果買賣雙方違反該認(rèn)購書的約定或是拒絕按認(rèn)購書確定的條件訂立正式合同，則會產(chǎn)生違約責(zé)任。所以，購房人要慎簽認(rèn)購書，防止遭遇定金罰則。

以上便是為您分析的認(rèn)購書的概念、法律意義、法律后果等相關(guān)內(nèi)容，想必您對認(rèn)購時(shí)有了初步的了解。如今，因認(rèn)購書產(chǎn)生的糾紛不斷增多，許多人在不明不白中就簽訂認(rèn)購書，這樣子很容易陷進(jìn)許多不法分子布下的陷阱，所以您要慎簽認(rèn)購書，盡量事先咨詢相關(guān)律師，防止遭遇定金罰則等糾紛的產(chǎn)生。