一、私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的確認(rèn)

在司法界對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的必要條件呢?未辦理登記手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)合同是否就無(wú)效呢?有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)：《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形：一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門(mén)辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無(wú)需批準(zhǔn)或登記。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求，所以，是否辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同及其效力并無(wú)影響。

二、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的認(rèn)定

《中華人民共和國(guó)民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定和當(dāng)事人另有約定的除外。這一條是一般原則性的規(guī)定。一般認(rèn)為，這里規(guī)定的當(dāng)事人另有約定，只能是對(duì)于特定物買(mǎi)賣(mài)的約定，法律另有規(guī)定一般是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定。具體到私有房屋買(mǎi)賣(mài)上，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同，因這一方面國(guó)家目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記，一般的處理原則是：凡是買(mǎi)賣(mài)合同有效成立的，買(mǎi)賣(mài)發(fā)生在《土地管理法》生效之前的，應(yīng)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，反之，應(yīng)自辦理完土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，取得宅基地使用權(quán)證書(shū)之日起轉(zhuǎn)移，而城市私有房屋買(mǎi)賣(mài)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移則從房管部門(mén)變更登記之日起轉(zhuǎn)移。