新華網(wǎng)3月5日電(胡可璐)3月1日晚間，國(guó)務(wù)院公布房地產(chǎn)新“國(guó)五條”細(xì)則，其中以稅收手段加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的意圖十分明顯。細(xì)則規(guī)定：對(duì)出售自有住房應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。消息一出隨即引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。
??記者注意到，按差額20%計(jì)征所得稅的做法并非“新規(guī)”。此前二手房個(gè)人所得稅有兩種計(jì)征辦法：差價(jià)的20%或總價(jià)的1%～2%，交易時(shí)可以從低選擇。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅很快的房源，按照總價(jià)為基準(zhǔn)計(jì)算相對(duì)劃算。而“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，無(wú)疑大大提高了二手房的交易成本。
??據(jù)悉，在上述通知發(fā)布的當(dāng)天，北京部分購(gòu)房者連夜簽約以避免多交稅款。那么新政實(shí)施后對(duì)樓市究竟影響幾何？業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二手房交易成本增加，或?qū)е聵I(yè)主不愿出售使得交易量下降；另一方面，賣(mài)家將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，打壓購(gòu)房者熱情。此外，由于二手房和一手房的聯(lián)動(dòng)作用，稅收政策調(diào)整也將促使部分二手房的預(yù)期購(gòu)買(mǎi)者將目光轉(zhuǎn)向新房，從而影響新房?jī)r(jià)格。
??釋疑
??“二手房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅”非新規(guī)
??記者粗略計(jì)算，以一套5年前購(gòu)買(mǎi)時(shí)總價(jià)50萬(wàn)元、目前售價(jià)200萬(wàn)元的普通二手房為例，按新政價(jià)值差額的20%計(jì)算，需繳個(gè)稅30萬(wàn)元。若這項(xiàng)政策在各地嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)明顯增加交易成本，二手房市場(chǎng)交易熱度會(huì)受到明顯抑制，短期內(nèi)或?qū)е鲁山涣肯禄?/p>
??事實(shí)上，對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)稅，我國(guó)《個(gè)人所得稅法》早有規(guī)定：個(gè)人出售自有住房取得的所得(出售價(jià)與房屋原值的差額)，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。
??由于部分房屋并不能核實(shí)房屋原值，例如此前所得的福利分房，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算出差額，因此無(wú)法按照20%來(lái)征收。對(duì)待這類(lèi)房屋，國(guó)家政策為統(tǒng)一按照出售總價(jià)的1%征收。
??在實(shí)際操作中，由于中介往往能幫助售房者壓低真實(shí)價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，因此，按照1%的總價(jià)征收的稅額，往往遠(yuǎn)低于按照差額的20%征收，因此，很多能夠核實(shí)原值的房屋，也被當(dāng)成不能核實(shí)原值的房屋，從而按照低于真實(shí)交易價(jià)格的總價(jià)的1%征收，以此達(dá)到避稅的目的。
??由于一線(xiàn)城市樓市供求持續(xù)緊張，此前交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、中介費(fèi)等稅費(fèi)基本都轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果熱點(diǎn)城市的供求關(guān)系得不到明顯改善，新增個(gè)稅也許會(huì)再次轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，進(jìn)一步提高購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房的成本。
??新國(guó)五條細(xì)則如果嚴(yán)格實(shí)施，二手房市場(chǎng)購(gòu)房需求和業(yè)主的售房意愿都會(huì)受到影響，成交量會(huì)明顯下滑。等細(xì)則出臺(tái)以后，可能出現(xiàn)短暫的過(guò)戶(hù)末班車(chē)熱潮，但此后過(guò)熱的二手房市場(chǎng)必將迅速降溫。
??市場(chǎng)
??二手房加緊過(guò)戶(hù) 爭(zhēng)搭政策“末班車(chē)”
??據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，樓市新政出臺(tái)后，門(mén)店周末平均新增房源委托量增長(zhǎng)近四成。
??“我掛牌的房子是不是要按20%的差額繳稅了？”記者日前在三環(huán)新城附近的二手房中介機(jī)構(gòu)看到，前來(lái)咨詢(xún)、看房的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕，其中有近90%的咨詢(xún)都是關(guān)于“二手房交易個(gè)稅按差額的20%征收”的話(huà)題。房屋中介小劉對(duì)記者表示，上個(gè)周末，他的電話(huà)一直響個(gè)不停，主要是客戶(hù)、業(yè)主或者周邊小區(qū)居民咨詢(xún)新政事宜。
??據(jù)北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月2日，二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到1059套。新政后，二手房網(wǎng)簽數(shù)量創(chuàng)新高。
??今年以來(lái)，北京二手房成交依然火熱，1月份成交量達(dá)到19561套，創(chuàng)兩年的新高，1月和2月日均簽約量也達(dá)到500-700套。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京今年至今出現(xiàn)二手住宅網(wǎng)簽量過(guò)千套共有三次，除3月2日外，分別是1月31日1230套和2月28日1036套，均為月末最后一天。
??偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)分析師孔丹認(rèn)為，月底網(wǎng)簽機(jī)構(gòu)一般會(huì)加快積壓案件的處理，所以月底的網(wǎng)簽一般會(huì)比較多?？椎ね瑫r(shí)表示，3月2日網(wǎng)簽過(guò)千套，主要是受“新政”影響，大量市民扎堆兒網(wǎng)簽，因?yàn)榧{稅網(wǎng)簽?zāi)康木褪羌涌爝^(guò)戶(hù)進(jìn)程，爭(zhēng)相搭乘“新政”執(zhí)行前的“末班車(chē)”。
??除北京之外，上海、南京等地的二手房交易者同樣急于在政策正式執(zhí)行前盡快完成交易。而在江蘇無(wú)錫，房產(chǎn)交易中心更是人頭攢動(dòng)，交易爆滿(mǎn)，平時(shí)一天最多排360個(gè)號(hào)，4日下午已發(fā)570個(gè)號(hào)。
??解讀
??房?jī)r(jià)上漲較快城市或現(xiàn)反轉(zhuǎn)
??本次個(gè)稅政策調(diào)整，讓不少二手房購(gòu)房者緊急“搶跑”。而新房市場(chǎng)，本打算近期購(gòu)房的剛需型客戶(hù)可能將會(huì)再次轉(zhuǎn)入觀望，等待政策的進(jìn)一步明朗后，延時(shí)買(mǎi)房。
??據(jù)悉，北京、上海等一線(xiàn)城市二手房成交量已經(jīng)超過(guò)或與新房成交量持平，如果新的個(gè)稅政策使二手房供應(yīng)大幅減少，有可能進(jìn)一步加劇這些城市尤其是中心城區(qū)市場(chǎng)的供不應(yīng)求。
??不少人士擔(dān)憂(yōu)，20%的個(gè)稅或促使買(mǎi)家轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，從而導(dǎo)致新房房?jī)r(jià)上漲。
??針對(duì)國(guó)五條及其實(shí)施細(xì)則，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策出臺(tái)背景正好處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，更多的是平衡在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期政府與市場(chǎng)面臨的轉(zhuǎn)型問(wèn)題?？傮w看，國(guó)五條還是為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作而出臺(tái)的，并不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。
??鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理”方面，也給予地方政府的更多的管控空間。整體來(lái)看，新一輪的調(diào)控政策在信貸、稅費(fèi)等市場(chǎng)調(diào)控措施，以及行政性調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)。且對(duì)于二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度更大。新一輪調(diào)控將促使購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預(yù)計(jì)成交將會(huì)有所萎縮。對(duì)于北京這樣前期房?jī)r(jià)上漲較快的一線(xiàn)城市，這種市場(chǎng)反轉(zhuǎn)可能會(huì)表現(xiàn)的更為明顯。
??隨著各城市細(xì)則的陸續(xù)執(zhí)行，各地新房、二手房市場(chǎng)交易量將陷入低谷期，價(jià)格可能經(jīng)歷一段時(shí)間的滯漲期。專(zhuān)家表示，房貸政策提高了購(gòu)房融資成本，有利于抑制投機(jī)型需求。
