一．商品房的先出賣后抵押

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，買受人可以請求解除合同并要求賠償。先賣后抵押是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項耗資大、收益高、風(fēng)險大的商業(yè)經(jīng)營行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，為了盡快收回資金，降低風(fēng)險，往往多采取房屋預(yù)售的方式進行融資，同時也有進行房屋現(xiàn)售的。商品房買賣合同作為諾成性合同，當事人雙方就買賣房屋的意思表示達成一致即可有效成立。實踐中有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得進行下一步房地產(chǎn)開發(fā)項目的啟動資金，填充投資缺口，往往在商品房買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行而獲取貸款。

二．商品房合同未登記備案的風(fēng)險

登記備案制度主要是為了通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權(quán)益，進而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

對城區(qū)商品房預(yù)售合同進行登記備案管理，就是給預(yù)售的每套房屋合同編上不同的號碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預(yù)售中一套房子一般只能賣給一個人，可以有效地防止商品房預(yù)售中出現(xiàn)的重復(fù)銷售、重復(fù)抵押現(xiàn)象。

除了可以規(guī)避“一房多賣”的風(fēng)險，購房合同登記備案也是購房者申請貸款的一個必要條件。在目前武漢市房產(chǎn)交易中，各大貸款銀行都是在審查購房合同辦理登記備案后才會發(fā)放貸款。因此大部分開發(fā)商辦好合同登記備案后并不會立即將合同交還給購房者，而是交給銀行審查以申請貸款，直到銀行貸款批下后才能將購房合同交還給購房者，這也是購房者需要等待一個月甚至更多時間才能拿回購房合同的原因。