一．什么是商品房認(rèn)購書

商品房認(rèn)購書就是指購房者和開發(fā)商在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前簽訂的文書，主要是確認(rèn)購房者在將來某個(gè)時(shí)間與開發(fā)商進(jìn)行進(jìn)一步洽談、簽訂購房合同的預(yù)約。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容有詳有略，通常內(nèi)容是：購房者向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利；購房者如果不在約定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。絕大多數(shù)的商品房認(rèn)購書還約定，開發(fā)商有權(quán)扣留購房者所交納的預(yù)約款作為違約金

這種商品房認(rèn)購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。其使用的名稱也很不一，如稱為認(rèn)購合同、預(yù)訂合同、預(yù)訂書、確認(rèn)書等。這些都造成了商品房認(rèn)購書在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的糾紛很多。特別是有些開發(fā)商把簽訂認(rèn)購協(xié)議作為簽訂購房合同的前提，利用商品房認(rèn)購書設(shè)定“強(qiáng)盜條款”，套取購房者的定金，讓很多購房者落入陷阱

二、商品房認(rèn)購書的法律后果

商品房認(rèn)購書在法律性質(zhì)上是一種預(yù)約合同，就是對將來要做的事進(jìn)行預(yù)約，也就是約定將來訂立正式購房合同。與預(yù)約相對應(yīng)的是本約，也就是購房合同。

預(yù)約--商品房認(rèn)購書

本約--商品房買賣合同

商品房認(rèn)購書與正式購房合同之間具有聯(lián)系，但是又具有獨(dú)立效力。這個(gè)效力就是它的約定內(nèi)容。商品房認(rèn)購書的內(nèi)容不是就有關(guān)房屋買賣的具體內(nèi)容做出約定，而是對于進(jìn)一步就房屋買賣進(jìn)行磋商并達(dá)成協(xié)議這件事做出約定，所以商品房認(rèn)購書不能直接要求開發(fā)商必須交房或購房者必須買房交錢。

那么購房人在簽訂商品房認(rèn)購書后，是否一定要買這里的房子呢？或者如果不買，定金就不退了呢？關(guān)鍵在于合同是怎么約定的？是預(yù)約當(dāng)事人必須簽訂購房合同呢？還是僅僅就購房合同的進(jìn)一步磋商？也就是說，購房者的義務(wù)是必須將來簽訂購房合同，還是只要進(jìn)行了合同的磋商就算履行了商品房認(rèn)購書的義務(wù)。