3月1日出臺(tái)的“國五條”細(xì)則，一下子改變了這幾個(gè)月延續(xù)下來的房地產(chǎn)交易節(jié)奏，尤其是受影響較大的二手房買賣雙方，氣定神閑的少了，心急如焚的多了。對(duì)于新政細(xì)則的后續(xù)影響，各方也有了多種猜測，記者昨天采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，他們從各自的角度解答了這些猜測。

猜測1：近期交易是否會(huì)井噴？

解讀：3月初到月中會(huì)出現(xiàn)一波交易井噴行情

早在“國五條”出臺(tái)前，就有業(yè)內(nèi)人士猜測，由于新政到細(xì)則再到實(shí)施中間有一定間隔時(shí)間，這段時(shí)間可能會(huì)出現(xiàn)二手房過戶交易的“井噴”。果然，昨天一早不少地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心就人滿為患，很多窗口都排起長長的隊(duì)伍，人人都希望在政策正式執(zhí)行前完成交易。

二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅按差額的20%征收，細(xì)則中的這一條讓很多正在辦交易的人坐不住了，紛紛趕著簽約。

“細(xì)則出來當(dāng)天晚上就有客戶給我打電話，詢問政策的事情?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)長寧東區(qū)經(jīng)理李棟告訴記者，該客戶原本打算3月中旬再簽約的，但經(jīng)過溝通決定昨天一早就來簽約，盡早過戶以避稅?！皳?jù)我所知，很多同行也都碰到了類似的情況，我們估計(jì)這個(gè)月月初到月中會(huì)出現(xiàn)一波交易井噴的行情?！崩顥澱f。“對(duì)于有誠意賣房的房東，我們都勸他要賣趕緊賣?！钡掠拥禺a(chǎn)羽山店經(jīng)理王安表示。

昨天早上，記者在閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心看到，相比一周前記者去探訪時(shí)的情況，昨天的人流量出現(xiàn)了明顯的增加，連周邊小馬路都很難找到停車位。交易中心二樓的稅務(wù)窗口前更是人頭攢動(dòng)，一直到午飯時(shí)間仍然有幾十人在辦理業(yè)務(wù)。稅務(wù)窗口工作人員表示，什么時(shí)候開始執(zhí)行新政，目前還在等市局的相關(guān)通知。

猜測2：二手房買家會(huì)分流至新房？

解讀：會(huì)有分流，但中心城區(qū)不會(huì)太明顯

由于此次新政細(xì)則對(duì)于二手房的影響要大于一手房，所以業(yè)內(nèi)人士普遍分析會(huì)有相當(dāng)一部分買房者從二手房市場分流到一手房，那么是否又會(huì)引起新房的漲價(jià)？“對(duì)于二手房方面的20%的所得稅情況，最直接反應(yīng)是提高了二手房的交易成本，客觀上抑制部分二手房交易。當(dāng)然這部分情況不可能完全停滯，只是在時(shí)間維度上有調(diào)整。通過這種手段，可能會(huì)把一部分市場能量引導(dǎo)到一手新房市場?！焙暇暗禺a(chǎn)營銷策劃總監(jiān)楊子江表示，二手房市場的剛性程度比一手房要明顯得多，特別是一些一、二線城市的中心城區(qū)的二手房，一方面二手房供應(yīng)量很少，同時(shí)基于區(qū)位、配套、戶型、成熟條件、租售關(guān)系等，二手房的抗跌性非常強(qiáng)，表現(xiàn)穩(wěn)定，一旦市場有回升則提速也相當(dāng)明顯?！笆遣皇欠至鬟€是要看區(qū)域。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)長寧東區(qū)經(jīng)理李棟認(rèn)為，目前中心城區(qū)在賣的一手房數(shù)量有限，根據(jù)巿房地產(chǎn)交易中心＂網(wǎng)上房地產(chǎn)＂上的數(shù)據(jù)，截至昨天，本市內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅只剩4037套，數(shù)量有限的情況下中低檔的更是幾乎沒有，所以看中地段，要在市中心買房的客戶還是會(huì)選擇二手房?！安贿^越到郊區(qū)分流效應(yīng)會(huì)越明顯?！?/p>

目前市場上幾乎沒有投資客，對(duì)于有特殊需求的客戶，比如希望買市中心好學(xué)校邊的學(xué)區(qū)房的客戶，他們不太可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)外環(huán)周邊的新房市場。

在限購、限貸尚未明顯松動(dòng)的市場背景下，在當(dāng)前更為務(wù)實(shí)的做法，商品住宅市場應(yīng)該制定“差別化”的信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房這一類項(xiàng)目的成交，一方面保護(hù)以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時(shí)間，另一方面也通過這樣的方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價(jià)位樓盤。

在新政細(xì)則實(shí)施前，部分新盤還可能出現(xiàn)“突擊開盤”的情況。對(duì)此，楊子江表示，對(duì)于突擊開盤，“我們相信存在有一些對(duì)于政策預(yù)期的考慮，但是也不排除是個(gè)案樓盤中一些競爭性因素的影響，包括應(yīng)對(duì)周圍可能集中推盤的壓力?！?/p>

猜測3：是否會(huì)引起租賃市場反彈？

解讀：租賃房源會(huì)增加，但租金不會(huì)大漲

“國五條”細(xì)則出臺(tái)后，還有一種普遍的猜測是因?yàn)槎址拷灰壮杀旧仙?，一些沒有迫切需求的房東可能不會(huì)考慮賣房，而是轉(zhuǎn)賣為租，引起房屋租賃市場的反彈。

對(duì)此，中介認(rèn)為，租賃房源會(huì)有一定幅度的上升，但是租金不會(huì)大漲。王安告訴記者，其實(shí)這兩年每年的租金都會(huì)有一定幅度的上升?！拔覀冞@里兩房租金以往都是在4500-5000元/月居多，現(xiàn)在月租金都已漲到5500元了?！钡亲赓U的客源卻在減少?！叭ツ?月份我們門店做了十幾單租賃生意，但是今年只有個(gè)位數(shù)?！弊赓U市場不如去年的同時(shí)，如果租賃房源增加，那么租金就不會(huì)漲得很厲害了。“真要漲價(jià)，那么租客寧可換到稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)或者老一點(diǎn)的房子?！?/p>

合富輝煌房地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理趙春雷認(rèn)為，細(xì)則一出，交易成本上升，在一個(gè)短時(shí)間區(qū)間內(nèi)，市場的成交會(huì)受到明顯影響。不排除很多業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。如此，結(jié)合限購，將對(duì)于新房成交也構(gòu)成沖擊。因?yàn)?，很多原本想拋掉舊房換新房的買家，會(huì)因?yàn)槎愂斩鴷和Ｔ镜纳鲜鲇?jì)劃。而同時(shí)在供應(yīng)面上，由于二手房供應(yīng)的收窄，其實(shí)對(duì)于房價(jià)倒有著支撐作用。其實(shí)，未來數(shù)月市場會(huì)呈現(xiàn)交易冷清，價(jià)格不跌而平滯的局面。

猜測4：“到手價(jià)”變“各付各”？

解讀：“到手價(jià)”做法短期難扭轉(zhuǎn)，但房東加價(jià)會(huì)收斂

這個(gè)猜測其實(shí)還是源于細(xì)則中有關(guān)個(gè)人所得稅按差額的20%征收的規(guī)定。由于和以往按總價(jià)1%-2%相比，若嚴(yán)格按細(xì)則執(zhí)行，將普遍多出了十幾萬甚至幾十萬的稅收支出。房東如果加價(jià)轉(zhuǎn)嫁給下家，房屋總價(jià)甚至有可能超過周邊的新房，那么下家就未必能接受，是否有可能二手房報(bào)價(jià)從目前流行的“到手價(jià)”轉(zhuǎn)為正常的“各付各”？

對(duì)此，李棟認(rèn)為，遠(yuǎn)期來看有可能，但是短期內(nèi)要讓房東、中介把多年來的“到手價(jià)”習(xí)慣給一下子扭過來不太可能。當(dāng)然，即便是到手價(jià)，房東可能加價(jià)幅度會(huì)收斂一些，不太會(huì)像節(jié)前那樣出現(xiàn)大規(guī)模的或者比較離譜的跳價(jià)。

3月1日出臺(tái)的“國五條”規(guī)定，對(duì)出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。“如果嚴(yán)格按照這個(gè)規(guī)定去執(zhí)行，將使西安二手房市場雪上加霜?！倍址繉＜摇ⅹ?dú)立地產(chǎn)評(píng)論人士李連源這樣認(rèn)為。

表面是增加賣房成本其實(shí)會(huì)推高二手房價(jià)格

“20%可不是一個(gè)小數(shù)字。如果一套房屋現(xiàn)在賣80萬元，房東原來買的時(shí)候是50萬元，差價(jià)為30萬元，30萬元的20%就是6萬元。本來房東想賣80萬元，如果再加上6萬元的稅，房東的價(jià)格就會(huì)上漲6萬元。而真正付這筆稅的還是買方。這樣勢(shì)必會(huì)推高二手房價(jià)格?！崩钸B源這樣說。

趙先生近期準(zhǔn)備將自己位于東二環(huán)上的一套房子出售，“我的房子107平方米，如果我實(shí)際拿到手的價(jià)格低于75萬元，我就不賣了！除非，買方替我將這筆稅補(bǔ)上?！?/p>

西安二手房成交量低迷 多年全國副省級(jí)城市倒數(shù)

國家出臺(tái)這樣的政策，其實(shí)，主要是針對(duì)北京、上海等一線城市。去年四季度，北京二手房成交量是商品房的2倍還多，“西安二手房成交量連續(xù)多年在全國副省級(jí)城市排倒數(shù)第一，2012年西安的二手房成交套數(shù)也就在1萬套左右，甚至都沒有寧波、溫州等小城市的成交量高，而商品房成交量卻超過了十萬套?！?/p>

為什么西安二手房市場如此低迷呢？如果從存量住房規(guī)模來說，西安比西北其他省會(huì)城市數(shù)量都要大，但西安有不少存量房屋沒有房產(chǎn)證，譬如單位房、房改房等房子，由于各種原因無法取得房產(chǎn)證，就是房東想賣房也無法上市交易。其次，二手房市場不很正規(guī)。由于目前對(duì)二手房市場的管理屬于多頭管理，房管部門、工商部門、物價(jià)部門都進(jìn)行管理，因此，造成了管理難度加大，市場比較混亂。

不能因?yàn)橐痪€城市“有病”就讓西安也跟著吃藥

“本身交易就非常冷清，如果再執(zhí)行這樣的新政，西安二手房市場將雪上加霜?！崩钸B源說，如果按新細(xì)則執(zhí)行差額征收20%個(gè)稅的話，將使中介機(jī)構(gòu)因“無米下炊”而倒閉。

調(diào)控兩年以來“一刀切”給不同區(qū)域帶來的弊端日益凸顯，這需要新政策進(jìn)行差異化、精準(zhǔn)化調(diào)整，去年四季度北京二手房成交量量價(jià)雙漲，國家趕緊出臺(tái)這樣的政策。但是，不能因?yàn)椤氨鄙蠌V深”有病，全國其他城市就跟著“吃藥”，更不能一味堵截。

二手房買賣低迷或?qū)⑼聘呶靼卜孔鈨r(jià)格

“二手房‘20%個(gè)稅’新政，增加了二手房的交易成本”，“從我們這些年從事二手房的狀況來看，西安的二手房市場幾乎全是剛需。從二手房成交面積來看，100平方米以下的房源占據(jù)了主流，其中婚房需求、學(xué)區(qū)房、拆遷需求占據(jù)主體。從西安二手房租賃市場整體情況來看，需求相對(duì)較大，如果該政策嚴(yán)格執(zhí)行，賣方將會(huì)以租待售，而準(zhǔn)備買房的人也會(huì)轉(zhuǎn)買為租，進(jìn)而進(jìn)行觀望。這不僅會(huì)讓西安二手房成交量大幅萎縮，還可能會(huì)推高西安的房租價(jià)格?！?/p>

近幾年由于西安不少城中村進(jìn)行了拆遷，原來租住在城中村的人，不得不選擇租住單元房或者租住在離市區(qū)更遠(yuǎn)的城中村，導(dǎo)致了房租價(jià)格這幾年出現(xiàn)上漲。該政策出臺(tái)后，一些打算購買二手房的人可能會(huì)選擇觀望，租房就成為一個(gè)新的渠道。本報(bào)記者胡曉軍