日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知稱，對房價(jià)上漲過快的城市，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率?！皩Τ鍪圩杂凶》堪匆?guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。

“出售自有住房，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征”，其實(shí)本不是什么新政策，而是現(xiàn)行法律的既有規(guī)定。依據(jù)《個(gè)稅法》，“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得……適用比例稅率，稅率為20%”。這種背景下，“20%計(jì)征”之所以仍給人以一種“新鮮感”，又源自這樣一個(gè)基本事實(shí)：在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)交易過程中，實(shí)際執(zhí)行的其實(shí)是一個(gè)經(jīng)簡化變通的計(jì)稅方案，即一般均按房屋售價(jià)的1%～3%計(jì)征。根據(jù)2006年國家稅務(wù)總局的相關(guān)通知，“納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的……在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定?！?/p>

具體是按“20%”還是“1%～3%”計(jì)征個(gè)稅，在房價(jià)水平居高不下的今天，兩者的實(shí)際稅負(fù)，顯然截然不同。以一套原價(jià)50萬、后被100萬售出的房子為例，若按20%計(jì)征，則須繳納個(gè)稅10萬元，而按1%～3%計(jì)征，則最多只須繳納3萬元個(gè)稅。如此懸殊的稅負(fù)差異，顯然意味著，一旦當(dāng)真“嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”，至少從理論上看，確實(shí)將會對住房市場上的炒房牟利行為，帶來非常直接強(qiáng)烈的遏制打壓效果。

但回到現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場，上述將導(dǎo)致稅負(fù)激增的“20%計(jì)征”政策，顯然又并不是沒有疑問和風(fēng)險(xiǎn)的。其一，房產(chǎn)管理部門是否有足夠的能力來普遍準(zhǔn)確地“核實(shí)房屋原值”，如果不能，現(xiàn)行“按住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%計(jì)稅”政策，是否還將繼續(xù)執(zhí)行？而一旦同時(shí)執(zhí)行兩種計(jì)稅方式，其間的稅負(fù)公平又將如何充分保證？此外，此前稅務(wù)部門規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓自用5年以上且是家庭唯一住房，免征個(gè)稅”政策，是否還繼續(xù)有效？

其二，嚴(yán)格執(zhí)行“20%計(jì)征”政策，是否可能會對那些以購買二手房為首套房的消費(fèi)者構(gòu)成“誤傷”，大大抬高他們實(shí)現(xiàn)“住有所居”的成本？眾所周知，在二手房交易實(shí)際操作中，普遍做法均是“所有稅負(fù)均由購房者承擔(dān)”。這種背景下，一方面，二手房房價(jià)勢必會被無形推高，另一方面，整個(gè)二手房市場交易難免也將會因此被明顯抑制、趨于萎縮，使那些原本的二手房購房者不得不轉(zhuǎn)向稅負(fù)更低的新房市場。而一旦大量購房者都轉(zhuǎn)向新房市場，勢必又會加劇新房市場的供求矛盾，乃至推動新房價(jià)格的進(jìn)一步上漲。而這種局面，顯然不是房地產(chǎn)調(diào)控原本應(yīng)有的初衷。

因此，要保證“20%計(jì)征”政策更好地落地實(shí)施，盡量發(fā)揮“正能量”、避免負(fù)面風(fēng)險(xiǎn)，筆者以為，還須著手進(jìn)一步細(xì)化配套。一方面，要進(jìn)一步細(xì)化其與此前“1%～3%”、“5年、唯一住房免征”等相關(guān)個(gè)稅政策的銜接配套，進(jìn)一步細(xì)化“嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的“嚴(yán)格”標(biāo)準(zhǔn)，避免可能對剛需首套購房者的誤傷。

另一方面，更要在宏觀層面，不斷細(xì)化“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”方面政策的制度配套，確保住房市場供給力度。必須意識到，從長遠(yuǎn)根本來看，要確保房地產(chǎn)調(diào)控目的的實(shí)現(xiàn)、從根本上抑制房價(jià)過快上漲，“加稅”等限制交易措施，實(shí)際上只是表面治標(biāo)之策，而從源頭上增加市場供給、打破土地財(cái)政背景下的“高地價(jià)—高房價(jià)”循環(huán)依賴，才是內(nèi)在的治本之計(jì)。