2013年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了它的發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期。在此同時(shí)也有了很多關(guān)于房產(chǎn)稅新政策的樓市猜想。我們?cè)诖私o出一些思考，以供大家參考。

房產(chǎn)稅和資源稅都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊

近年來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會(huì)繼續(xù)增加試點(diǎn)城市，探討更多的模式和經(jīng)驗(yàn)。

雖然存在著重復(fù)征稅需要增減配合問(wèn)題、短期推進(jìn)困難問(wèn)題等因素，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅的全面推進(jìn)還是一個(gè)大的發(fā)展方向。預(yù)計(jì)今年將在6-8個(gè)城市試點(diǎn)和推進(jìn)。

資源稅以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對(duì)象，它能夠調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入并體現(xiàn)國(guó)有資源有償使用。作為國(guó)有的一種重要資源，理所當(dāng)然是基本的課稅對(duì)象。資源稅一旦開(kāi)征，將深深影響當(dāng)?shù)氐拿?dòng)奢侈消費(fèi)模式，重視資源價(jià)格和環(huán)境價(jià)格，通過(guò)供需角度也會(huì)影響土地市場(chǎng)的價(jià)格，且這種效應(yīng)會(huì)迅速傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)和高端非理性消費(fèi)市場(chǎng)。

資源稅的開(kāi)征，將會(huì)有效平抑資源的過(guò)度開(kāi)采，抑制各種沖動(dòng)，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營(yíng)口等資源型城市的發(fā)展速度和需求背離現(xiàn)象的出現(xiàn)。

增加收入是中國(guó)人住有所居的希望所在

就當(dāng)前的收入水平而言，中國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺(jué)得這樣的房?jī)r(jià)需要大幅下調(diào)，普通城市居民才能夠有能力購(gòu)買(mǎi)。

但是，房?jī)r(jià)問(wèn)題早已不再是房地產(chǎn)本身的問(wèn)題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動(dòng)全身，指望房?jī)r(jià)全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實(shí)的。

因此，中國(guó)人買(mǎi)房的希望不在于房?jī)r(jià)降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國(guó)版的收入倍增計(jì)劃，可望將來(lái)在大力關(guān)注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長(zhǎng)速度不但能夠超過(guò)CPI，而且能夠超越高房?jī)r(jià)。

屆時(shí)，相對(duì)高速的收入增長(zhǎng)將會(huì)有效消化高房?jī)r(jià)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，辛勤勞動(dòng)帶來(lái)的收入增加速度需要超過(guò)基本居住住房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，這是政府未來(lái)需要給消費(fèi)者的承諾。

2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)好于上年

預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，如投資增速、新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積等都將會(huì)好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71，804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%），增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。

受房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)實(shí)施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)近年來(lái)次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明調(diào)控政策實(shí)施效果明顯。

但是，隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預(yù)計(jì)今年的各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂(lè)觀情緒是不可取的。

2012實(shí)質(zhì)是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會(huì)后都是重要觀察節(jié)點(diǎn)，13年只能是謹(jǐn)慎悲觀的一年。

商業(yè)地產(chǎn)、城市土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)

2010年以來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)遭遇“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等相當(dāng)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，投資和投機(jī)性需求紛紛被擠出市場(chǎng)。

于是商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合（行情專區(qū)）體儼然已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。

四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)增至67個(gè)，已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來(lái)5年還將入市1，000萬(wàn)平方米左右。近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在全國(guó)發(fā)展迅速。

數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)委實(shí)不可小覷，商業(yè)的問(wèn)題出現(xiàn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，某些政府不應(yīng)該是招商推手而應(yīng)該是警示者和風(fēng)險(xiǎn)化解者，提供未來(lái)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務(wù)功能。

同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應(yīng)過(guò)量、天量土地存量帶來(lái)的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性確實(shí)存在。城市進(jìn)入課題是各類型開(kāi)發(fā)商必須思考的選擇題，但絕對(duì)要避免某些城市黑名單。

房地產(chǎn)企業(yè)將強(qiáng)者恒強(qiáng)、房企品牌要進(jìn)入修復(fù)期

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)理的不斷演進(jìn)，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)出現(xiàn)一些分化?？偟膩?lái)說(shuō)，市場(chǎng)集中度將會(huì)持續(xù)增大。

正反饋效應(yīng)明顯，大型開(kāi)發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會(huì)利用戰(zhàn)略制勝，節(jié)奏制勝，金融制勝，它的市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越多，更大更強(qiáng)的龍頭企業(yè)將會(huì)越加強(qiáng)勢(shì)；而一些中小型開(kāi)發(fā)商則會(huì)被淘汰出局，退出市場(chǎng)。

大型房企一個(gè)重要特點(diǎn)就是其開(kāi)發(fā)的節(jié)奏把握總是能十分到位，對(duì)淡季和旺季的應(yīng)變策略也非常妥當(dāng)。如在三四線城市布局方面，萬(wàn)科就比恒大暫時(shí)略勝一籌。

同時(shí)，眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產(chǎn)品、消費(fèi)者關(guān)系、品牌問(wèn)題，高端品牌除了綠城也都受到?jīng)_擊，新周期下，了解消費(fèi)心理和互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的品牌服務(wù)工作必須加大修復(fù)力度。

品牌不再是策劃、廣告、而是品質(zhì)、監(jiān)督、服務(wù)和口碑。

城市綜合生活體開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式和遠(yuǎn)郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來(lái)重要模式

國(guó)內(nèi)不同城市地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該根據(jù)不同的區(qū)位環(huán)境與項(xiàng)目基礎(chǔ)來(lái)選擇相應(yīng)的開(kāi)發(fā)模式，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，以提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化程度。

我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮(zhèn)向城市以及農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化四種類型。

從區(qū)位環(huán)境角度來(lái)看，發(fā)達(dá)城市中心城區(qū)適宜發(fā)展城市綜合體；近郊區(qū)商業(yè)適宜城市產(chǎn)業(yè)園；遠(yuǎn)郊區(qū)資源相對(duì)分散，土地利用的效率要求降低，低端平價(jià)產(chǎn)品較為普遍，基于巨大的發(fā)展空間，大城市遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線近郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將向“產(chǎn)城融合”的局面發(fā)展。

可見(jiàn)城區(qū)綜合生活體開(kāi)發(fā)模式，遠(yuǎn)郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來(lái)重要模式，；城區(qū)綜合生活體的開(kāi)發(fā)模式要考慮生活便利、工作距離、交通動(dòng)線、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)等新形式的變化和復(fù)合；而遠(yuǎn)郊區(qū)和眾多三四線園區(qū)開(kāi)發(fā)需要綜合考慮產(chǎn)業(yè)方向、關(guān)聯(lián)度、支撐度，資源壟斷、區(qū)域現(xiàn)有資源、市場(chǎng)前景、政府支持、未來(lái)資源支持等各個(gè)方面。

所有的開(kāi)發(fā)模式，都要考慮在載體資源有限，近年來(lái)，動(dòng)漫、奢侈品、教育資源、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資源、高校園區(qū)資源等都成為很好的資源被產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而壟斷，獲資源者獲天下。

城鎮(zhèn)化決定了城市化模式選擇與城市進(jìn)入選擇的重要性

未來(lái)房地產(chǎn)的許多發(fā)展機(jī)會(huì)都能從城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中挖掘。

所以，中國(guó)的房地產(chǎn)也還會(huì)有穩(wěn)定的跟GDP相匹配的增長(zhǎng)周期，城鎮(zhèn)化決定了城市化模式與城市進(jìn)入選擇的重要性。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，大量人口將定向各種不同類型城市集聚，由此衍生出的對(duì)房地產(chǎn)的需求將是巨大的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，把握好從農(nóng)村到郊區(qū)，從小城鎮(zhèn)到中等城市再到大城市乃至都市圈的進(jìn)入時(shí)以及不同的產(chǎn)品策略、融資策略、拿地策略、管控策略，根據(jù)各自不同的區(qū)域進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和相機(jī)抉擇，從今后十多年中國(guó)城鎮(zhèn)化的浪潮當(dāng)中獲取自己的市場(chǎng)份額和江湖地位。