一、商品房預(yù)售登記備案的目的

在我國(guó)商品房預(yù)售過程中，開發(fā)房商與預(yù)購(gòu)人簽訂了商品房預(yù)售合同之后，預(yù)購(gòu)房屋的購(gòu)房者就享有了房屋購(gòu)買的債權(quán)，但實(shí)際上房屋仍由開發(fā)商占有。開發(fā)商雖然負(fù)有在約定的時(shí)間轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)，但當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將房屋賣給第三人，即出現(xiàn)一房多賣的情況。

為保護(hù)購(gòu)房人的利益，保證商品房交易安全，維護(hù)商品房交易秩序，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”

由此不難發(fā)現(xiàn)，雖有法律對(duì)于開放商違約時(shí)給與了購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)上的救濟(jì)，但開發(fā)商的處分行為并未得到充分控制，購(gòu)房者的交易目的并沒有實(shí)現(xiàn)。商品房登記預(yù)告的出現(xiàn)彌補(bǔ)了預(yù)售備案制度的不足。

二、預(yù)告登記制度的特點(diǎn)

1、根據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)告登記制度作為我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度中的重要制度之一，其性質(zhì)與法律效力均有明確規(guī)定；而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度并沒有明文規(guī)定。

2、預(yù)告登記制度是對(duì)權(quán)利人享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，使其具有物權(quán)效力，具有合理性；而商品房預(yù)售登記備案制度是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，使其具有物權(quán)效力存在理論上的障礙。

3、預(yù)告登記制度是權(quán)利人根據(jù)私法行使私權(quán)的行為，是“意思自治”原則的體現(xiàn)，更好地體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性，提高了效率；而商品房預(yù)售登記備案制度是預(yù)售人依據(jù)公法進(jìn)行的，具有行政強(qiáng)制性。

4、預(yù)告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據(jù)《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，只要是當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，都可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記；而商品房預(yù)售登記備案制度只適用于商品房預(yù)售。