一、期房轉(zhuǎn)讓有哪些限制

根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購(gòu)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。也就是說(shuō)，期房轉(zhuǎn)讓的限制僅僅是對(duì)期房轉(zhuǎn)讓不予辦理“預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，而不影響期房買賣合同的效力。

二、期房轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

作為簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同的買方，雖然不用擔(dān)心合同效力問(wèn)題，但還必須看到不予辦理預(yù)告登記手續(xù)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：

（一） 一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)：

由于下家與上家只簽訂了一份買賣合同，又不能象普通期房預(yù)售那樣通過(guò)合同網(wǎng)上備案和預(yù)告登記，因此下家難以阻止上家一房二賣，在這樣的情況下，只有一方會(huì)最后取得房屋產(chǎn)權(quán)，而另一方只能向上家索賠。

（二）合同解除的風(fēng)險(xiǎn)

也有這樣的做法：下家支付一筆差價(jià)補(bǔ)償款給上家后，由上家與開發(fā)商解除預(yù)售合同，再由下家與開發(fā)商直接簽訂預(yù)售合同，這樣就由下家直接和開發(fā)商建立買賣合同關(guān)系，這樣下家可以少交稅。但是，上家與開發(fā)商的合同解除后，開發(fā)商可以將房屋另行售與他人而不用承擔(dān)任何責(zé)任。尤其在房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，下家要防止開發(fā)商另售他人。

（三）稅收的風(fēng)險(xiǎn)

正常情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)先辦出大產(chǎn)證，再辦出上家的小產(chǎn)證，上家和下家再憑買賣合同等材料辦出下家的產(chǎn)證。也就是說(shuō)，要有二次過(guò)戶交易手續(xù)，其中契稅要征二次（上家和下家各一次），營(yíng)業(yè)稅征一次（上家交納），這樣一來(lái)，在期房轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)稅收如何約定將會(huì)非常重要。如果約定不明，將來(lái)肯定產(chǎn)生糾紛。如果約定全由下家承擔(dān)，那下家的成本肯定會(huì)增加，因此下家在簽約時(shí)要考慮到辦證周期較長(zhǎng)，稅收政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)將較大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，購(gòu)買二手期房要交的稅費(fèi)比現(xiàn)房要多。

（四）交易中心拒絕備案的風(fēng)險(xiǎn)

下家支付一筆差價(jià)給上家后，由上家與開發(fā)商辦理預(yù)售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預(yù)售合同網(wǎng)上備案的撤銷手續(xù)，但交易中心對(duì)開發(fā)商的銷售情況有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查，如果認(rèn)定這是一種期房轉(zhuǎn)讓或者虛假銷售的行為，那有交易中心可能會(huì)拒絕撤銷合同，或者即使撤銷了原來(lái)的合同，等下家與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同時(shí)，交易中心再以“交易異常”為由拒絕備案及辦理預(yù)告登記手續(xù)。

（五）逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)

如果還未交房，那么在上家與下家簽訂的買賣合同中很可能不能確定交房時(shí)間，何時(shí)能交房取決于工程進(jìn)度。當(dāng)然，盡管下家與開發(fā)商并沒(méi)有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據(jù)開發(fā)商與上家簽訂的預(yù)售合同追究開發(fā)商的逾期交房的違約責(zé)任。不過(guò)，這必須有兩個(gè)前提：一是上家已向開發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉(zhuǎn)讓給下家的情況已通知了開發(fā)商。

（六）逾期辦證的風(fēng)險(xiǎn)

由于下家僅取得預(yù)售合同的債權(quán)，而房屋的預(yù)告登記權(quán)利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產(chǎn)證收要先將上家預(yù)售合同和預(yù)告登記撤銷，否則只能在上家取得產(chǎn)證后再過(guò)戶給下家。如前所述，這樣會(huì)產(chǎn)生較多稅收，一旦雙方在這些問(wèn)題上產(chǎn)生分歧，下家的產(chǎn)證就會(huì)拖延。開發(fā)商的大產(chǎn)證逾期辦出，也會(huì)導(dǎo)致上家的小產(chǎn)證延期，同樣造成下家的產(chǎn)證延期。