一、期房轉(zhuǎn)讓有哪些限制

根據(jù)我國的法律規(guī)定，預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不辦理預售商品住房轉(zhuǎn)讓的預告登記。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預購人進行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預售商品房轉(zhuǎn)讓的預告登記。也就是說，期房轉(zhuǎn)讓的限制僅僅是對期房轉(zhuǎn)讓不予辦理“預售商品房轉(zhuǎn)讓的預告登記”，而不影響期房買賣合同的效力。

二、期房轉(zhuǎn)讓的風險有哪些

作為簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同的買方，雖然不用擔心合同效力問題，但還必須看到不予辦理預告登記手續(xù)存在一定的交易風險，這種風險主要來自以下幾個方面：

（一） 一房二賣的風險：

由于下家與上家只簽訂了一份買賣合同，又不能象普通期房預售那樣通過合同網(wǎng)上備案和預告登記，因此下家難以阻止上家一房二賣，在這樣的情況下，只有一方會最后取得房屋產(chǎn)權(quán)，而另一方只能向上家索賠。

（二）合同解除的風險

也有這樣的做法：下家支付一筆差價補償款給上家后，由上家與開發(fā)商解除預售合同，再由下家與開發(fā)商直接簽訂預售合同，這樣就由下家直接和開發(fā)商建立買賣合同關(guān)系，這樣下家可以少交稅。但是，上家與開發(fā)商的合同解除后，開發(fā)商可以將房屋另行售與他人而不用承擔任何責任。尤其在房價上漲較快時，下家要防止開發(fā)商另售他人。

（三）稅收的風險

正常情況下，開發(fā)商應當先辦出大產(chǎn)證，再辦出上家的小產(chǎn)證，上家和下家再憑買賣合同等材料辦出下家的產(chǎn)證。也就是說，要有二次過戶交易手續(xù)，其中契稅要征二次（上家和下家各一次），營業(yè)稅征一次（上家交納），這樣一來，在期房轉(zhuǎn)讓合同中對稅收如何約定將會非常重要。如果約定不明，將來肯定產(chǎn)生糾紛。如果約定全由下家承擔，那下家的成本肯定會增加，因此下家在簽約時要考慮到辦證周期較長，稅收政策調(diào)整的風險將較大。簡單來說，購買二手期房要交的稅費比現(xiàn)房要多。

（四）交易中心拒絕備案的風險

下家支付一筆差價給上家后，由上家與開發(fā)商辦理預售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預售合同網(wǎng)上備案的撤銷手續(xù)，但交易中心對開發(fā)商的銷售情況有權(quán)進行監(jiān)督檢查，如果認定這是一種期房轉(zhuǎn)讓或者虛假銷售的行為，那有交易中心可能會拒絕撤銷合同，或者即使撤銷了原來的合同，等下家與開發(fā)商簽訂了預售合同時，交易中心再以“交易異?！睘橛删芙^備案及辦理預告登記手續(xù)。

（五）逾期交房的風險

如果還未交房，那么在上家與下家簽訂的買賣合同中很可能不能確定交房時間，何時能交房取決于工程進度。當然，盡管下家與開發(fā)商并沒有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據(jù)開發(fā)商與上家簽訂的預售合同追究開發(fā)商的逾期交房的違約責任。不過，這必須有兩個前提：一是上家已向開發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉(zhuǎn)讓給下家的情況已通知了開發(fā)商。

（六）逾期辦證的風險

由于下家僅取得預售合同的債權(quán)，而房屋的預告登記權(quán)利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產(chǎn)證收要先將上家預售合同和預告登記撤銷，否則只能在上家取得產(chǎn)證后再過戶給下家。如前所述，這樣會產(chǎn)生較多稅收，一旦雙方在這些問題上產(chǎn)生分歧，下家的產(chǎn)證就會拖延。開發(fā)商的大產(chǎn)證逾期辦出，也會導致上家的小產(chǎn)證延期，同樣造成下家的產(chǎn)證延期。