一、開發(fā)商如何避免房產(chǎn)交易糾紛

第一、開發(fā)房產(chǎn)項目應(yīng)有充裕的資金支持

房產(chǎn)開發(fā)是一個資本密集型行

業(yè)，需要充裕的資金支持，開發(fā)房產(chǎn)項目，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與實力有很高的要求?？梢哉f，現(xiàn)在房產(chǎn)市場上產(chǎn)生的糾紛，根源大多數(shù)在于發(fā)展商資金不足。在開發(fā)過程中，一些發(fā)展商由于自身不具備這種實力，又無力追加投資，因此便會捉襟見肘、處處缺錢，以致被迫拖延時間、降低標準、偷工減料，最終輕則項目開發(fā)出現(xiàn)問題，與購房者產(chǎn)生糾紛，重則整個項目由此擱淺，發(fā)展商與購房者都遭受慘重損失。因而，發(fā)展商在開發(fā)某個項目之前，應(yīng)通盤規(guī)劃，作好預(yù)算，根據(jù)自身的實力量力而行，不可

為追求利潤盲目上馬，導致項目開發(fā)的失敗。

當然，發(fā)展商應(yīng)具有雄厚的實力并不意味著開發(fā)項目所投入的資金必須全部都由發(fā)展以一已之力來承擔，這不符合市場經(jīng)濟的規(guī)律。房地產(chǎn)市場是一個開放、參與者眾多的市場，來自房地產(chǎn)金融機構(gòu)的資金支持在房地產(chǎn)業(yè)中起著支柱的作用，現(xiàn)階段進入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的機構(gòu)主要還是銀行，以后隨著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，還將有住宅金融公司、保險公司、擔保公司、證券公司、住宅基金等金融機構(gòu)進入房地產(chǎn)業(yè)。一般而言，發(fā)展商開發(fā)一個項目投入的資金，有一半或更多是銀行等金融機構(gòu)提供的。因而，發(fā)展商應(yīng)與銀行等金融機構(gòu)建

立良好的合作關(guān)系，以在項目開發(fā)階段取得開發(fā)貸款與流動資金貸款，在房產(chǎn)銷售階段取得個人住房按揭貸款。但是，取得金融機構(gòu)資金支持的條件是較嚴格的，尤其近一段時間來，國家加強了對金融業(yè)的監(jiān)督力度，房地產(chǎn)金融尤為明顯。要取得金融機構(gòu)的資金支持，發(fā)展商應(yīng)具有良好的資質(zhì)與信譽，具備按期償還貸款的能力，能夠成功地開發(fā)該項目并獲得預(yù)期的利益，而發(fā)展商作好下面幾個環(huán)節(jié)的工作將對達到以上幾個條件起到重要的作用。

第二、開發(fā)之項目不存在法律上的瑕疵

房產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)、長期的工程，要求具有完備的審批手續(xù)、通盤的規(guī)劃、靈活的策略與統(tǒng)一的指揮。有一些項目，其用地尚未國有化，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)的用地證明，或雖是國有土地，但未交付國有土地出讓金，或規(guī)劃與開工手續(xù)等不完善，開發(fā)這樣的項目具有很大的風險，發(fā)展商一定要完備相關(guān)手續(xù)，不留下障礙與后遺癥。

還有一些項目，是一方出資金，一方出土地進行聯(lián)建、合建，或兩方、數(shù)方共同投資開發(fā)，或一個項目先后經(jīng)過幾方參與，這樣就存在合作各方在長期開發(fā)過程中的協(xié)調(diào)、配合以及權(quán)利義務(wù)的問題。聯(lián)建、合建的各方一定要在事前詳盡地約定各方的權(quán)利義務(wù)，以及出現(xiàn)情況與問題時的處理辦法，作到有據(jù)可依，避免出現(xiàn)有好處大家爭，承擔義務(wù)時大家躲的局面。對于先后有多方參與的項目，發(fā)展商在接手之前要詳細了解該項目的歷史與現(xiàn)狀，了解是否存在隱藏的債務(wù)，是否有不利于已的合同，并最好約定如出現(xiàn)上述債務(wù)與合同時，由項

目轉(zhuǎn)讓方承擔義務(wù)?？傊?lián)建、合建或開發(fā)二手項目時，一定要制訂一個詳細、完備的合同，規(guī)范各方的權(quán)利義務(wù)，避免爭議，保證項目的成功開發(fā)。

第三、加強質(zhì)量管理

質(zhì)量是房產(chǎn)的關(guān)鍵，是購房者最關(guān)心的地方。對購房者而言，所購房產(chǎn)的質(zhì)量不僅直接影響其住用的安全、舒適，也影響其投資的收益。如果交房時，購房者發(fā)現(xiàn)所購房屋主體不穩(wěn)、墻皮脫落、門窗傾斜、管道漏水、裝修不符合標準，則出現(xiàn)糾紛是勢所必然的。因而發(fā)展商應(yīng)花大力氣加強質(zhì)量管理，一方面要挑選優(yōu)秀的設(shè)計、施工隊伍，另一方面要隨時監(jiān)督、檢查施工的進程，發(fā)現(xiàn)問題及時與施工方協(xié)調(diào)解決，保證向購房者交付的都是質(zhì)量過硬的房產(chǎn)。

第四、信守承諾，嚴格履行義務(wù)

信譽對房產(chǎn)發(fā)展商而言是非常重要的，它不僅關(guān)系到發(fā)展商是否能取得金融機構(gòu)的資金支持，也關(guān)系到客戶是否放心購買該發(fā)展商開發(fā)的房產(chǎn)。為什么有的發(fā)展商開發(fā)的項目一個比一個火，而有的發(fā)展商只開發(fā)了一兩個項目就在業(yè)內(nèi)名聲不佳、難以為繼，就是一個是否信守承諾的問題。在目前行業(yè)管理越來越嚴格，購房者的法律意識越來越強烈的形勢下，漠視自己的承諾與合同義務(wù)將遭到市場的報復。許多項目出現(xiàn)的糾紛主要就表現(xiàn)在發(fā)展商不能嚴格履行承諾與合同的約定上，如面積差異，延期交房，配套設(shè)施和裝修標準與約定不符，

設(shè)計發(fā)生變更等。信守承諾，不僅是嚴格履行買賣合同中規(guī)定的義務(wù)，還應(yīng)包括銷售過程中對客戶作出的口頭承諾以及廣告宣傳等。期房銷售中，購房者所依據(jù)的就是發(fā)展商的承諾與合同的約定，而無法見到實物，因而發(fā)展商一旦作出一定的承諾，就要盡力兌現(xiàn)，欺騙、敷衍客戶，只能引發(fā)糾紛，最終給自己造成損失。

第五、加強與客戶的溝通

一般而言，期房銷售出去后，距實際交付尚有一個階段，發(fā)展商不能認為房產(chǎn)一旦賣出去，就萬事大吉，從此可以對客戶不聞不問，只等交房的時候通知客戶前來辦理入住手續(xù)。在這一階段，購房者時刻在關(guān)注該房產(chǎn)的建設(shè)、銷售，發(fā)展商應(yīng)當主動把項目進展情況告知購房者，對于項目開發(fā)過程中遇到的一些困難以及發(fā)展商作出的一些變動，也要及時通知購房者，以體現(xiàn)發(fā)展商的誠意，取得購房者的諒解。如出現(xiàn)不能按期交房、設(shè)施也裝修有較重大的改變等情況時，也不應(yīng)一律回避、隱瞞事實，而宜積極與購房者溝通，并拿出解決問題

的方案?，F(xiàn)在的購房者法律意識得到較大提高，有些購房者本身就是法律工作者、新聞從業(yè)人員或房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，了解房地產(chǎn)市場運作規(guī)則，具有一定的社會影響力，試圖向他們隱瞞或回避事實是不現(xiàn)實的。正確的作法是及時與購房者溝通，把關(guān)系購房者利益的情況及發(fā)展商的困難作出說明，并拿出解決問題的方案。從某種角度而言，購房者與發(fā)展商的利益是一致的，即順利、準時交付符合要求的房產(chǎn)，在這個共同的利益取向上，一些問題當能得到解決。

第六、正確處理違約責任

違約責任是一方違反合同義務(wù)所應(yīng)承擔的責任，包括履行義務(wù)、重作、修理、支付違約金、賠償經(jīng)濟損失等，其用意在于懲罰違約方，補償守約方。房產(chǎn)交易中設(shè)定違約責任是為了促使交易雙方嚴格履行義務(wù)，使交易行為順利完成，因而無論是發(fā)展商，還是購房者，都應(yīng)嚴格履約以避免承擔違約責任。然而作為房產(chǎn)交易中的主要義務(wù)方，發(fā)展商面臨違約責任的可能性要大得多，如交付延期、品質(zhì)不符(從主體結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、會所、綠地、車庫到室內(nèi)裝修的每個部分等)面積差異、設(shè)計變更等方方面面，在我國目前的房地產(chǎn)市場條件下，發(fā)展商開發(fā)一個項目而不存在違約行為的可能性是不大的，關(guān)鍵在于違約行為出現(xiàn)后如何處理由此產(chǎn)生的違約責任。如前面所述，發(fā)生違約行為后，發(fā)展商宜盡量與購房進溝通，爭取取得購房者的諒解，如果確屬較重大的違約行為，而又無法與購房者達成諒解，那么，著眼于長遠，主動承擔違約責任不失為明智之舉。

二、解決房地產(chǎn)糾紛的途徑

第一、凡以房產(chǎn)為標的買房、租賃、典當、建筑承包（包括勘察、設(shè)計、建筑等）、合建、代理、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。

第二、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其他原舊房內(nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。

第三、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟。

第四、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應(yīng)向有關(guān)部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。

第五、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機關(guān)受理，行政機關(guān)不依法處理或處理不當，當事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當事人以違章建筑為標的發(fā)生買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。

第六、因為有關(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當，影響他人通風、采光引起的糾紛，一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門申請解決，也可向法院提起行政訴訟。

第七、有關(guān)私房落實政策的案件，如私房社會主義改造中的問題，建國初期?由有關(guān)部門代管的房產(chǎn)問題，落實華僑、港、澳、臺胞私房政策的問題等，原告應(yīng)向當?shù)芈鋵嵥椒空卟块T或有關(guān)部門按私房落實政策先落實了房產(chǎn)，后又撤銷的，當事人對撤銷的具體行政行為不服，可以向法院提起行政訴訟。