一、逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時效

有觀點認(rèn)為，逾期辦證的違約行為作為一個獨立的行為，不是持續(xù)行為，逾期辦證的違約責(zé)任應(yīng)適用訴訟時效的規(guī)定，從辦證逾期之日起算訴訟時效。也有觀點認(rèn)為，逾期辦證的違約行為是持續(xù)性行為，應(yīng)參照侵權(quán)行為的訴訟時效起算訴訟時效。

逾期辦證違約責(zé)任應(yīng)適用訴訟時效，但不能一概而論，應(yīng)區(qū)別情況予以處理。

第一，當(dāng)事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數(shù)額的，為一時性債權(quán)，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效;

第二，當(dāng)事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數(shù)額的，屬于繼續(xù)性債權(quán)，以每個個別的債權(quán)分別適用訴訟時效;

第三，當(dāng)事人沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算的，從公平誠信原則出發(fā)，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結(jié)算辦法》規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，即《解釋》第18條第2款的規(guī)定。在理解適用該《解釋》規(guī)定時，也是將違約責(zé)任作為繼續(xù)性債權(quán)來確定違約金數(shù)額，這既可促使出賣人盡快履行辦證的義務(wù)，也可對買受人給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，有利于平衡當(dāng)事人之間的利益。

二、怎樣計算逾期交房違約金

對于違約責(zé)任的計算方式，從《合同》第五條約定內(nèi)容看，可以存在兩種解釋，既可以理解為“逾期交房90日內(nèi)的違約金按照銀行同期貸款利率計算，超過90日的違約金按日萬分之零點一計算”，也可以理解為“逾期超過了90日，全部按照日萬分之零點一計算”。被告即采取了第二種理解方式。但根據(jù)《合同法》第41條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款的一方即被告的解釋，故對第一種解釋予以認(rèn)定。