一、不動產(chǎn)登記申請的效力

關(guān)于不動產(chǎn)登記申請的效力，有學(xué)者將其概括為兩個方面：(1)形式效力方面，包括啟動登記機關(guān)的登記行為、決定登記機關(guān)的行為范圍;(2)實體效力方面，包括決定登記完成的順序、影響不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得、產(chǎn)生期待權(quán)、強化物權(quán)變動意思表示的約束力、排斥時間在后的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請等。這一看法比較全面地概括了不動產(chǎn)登記申請的效力，應(yīng)當說是很有見地的，但在我看來，不動產(chǎn)登記申請的主要效力在于以下四個方面：

1.對登記機關(guān)的形成力

登記申請的形成力，是指登記申請人的申請行為具有能使登記法律關(guān)系發(fā)生的效力，即能形成具體的登記法律關(guān)系狀態(tài)。換言之，它是登記申請人的單方行為所產(chǎn)生的、要求行政主體為一定行為的效力。登記申請人依法做出的這類行為不是乞求，而是以一定法律后果為保障的要求，因而能對登記機關(guān)形成特定約束。登記機關(guān)必須對當事人的申請有所表示或者行為，即對申請進行審查，在審查后做出登記或者不登記的決定。同時，登記機關(guān)不能存在任何無視申請、脫離申請或者超越申請的登記行為，在審查申請和辦理登記時，必須依據(jù)申請的內(nèi)容范圍進行操作;在解釋申請時，必須尊重申請書的原意。

此外，登記申請的這種形成力還體現(xiàn)為憑借法律的強制力對登記機關(guān)產(chǎn)生強制執(zhí)行力。登記申請人的行為單獨不能對登記機關(guān)產(chǎn)生直接強制力，但該行為可以啟動并借助有關(guān)國家機關(guān)的監(jiān)督權(quán)力而形成對登記機關(guān)的強制力。如果登記機關(guān)在登記申請生效后不作為，則登記申請人可借助司法機關(guān)的司法審查權(quán)強制登記機關(guān)按照登記申請人的申請內(nèi)容積極行為。

2.對登記程序的啟動力

登記申請人的登記意思是登記機關(guān)從事登記行為的動因，沒有申請，就沒有登記機關(guān)的登記行為。換言之，登記申請人的申請和登記機關(guān)的登記行為在邏輯上屬于因果關(guān)系。

3.物權(quán)變動的彰顯力

如前所述，在德國法上，登記申請一旦做出即表明當事人形成了登記同意，而登記同意往往就表征著物權(quán)合意。即使在實行登記對抗主義的法國、日本，當事人一旦申請登記，即表明其物權(quán)變動具有穩(wěn)固性，當事人不會就已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動存在任何的反悔。因此，登記申請實際上還給所有權(quán)人的處分權(quán)施加了限制，所有權(quán)人不能輕易實現(xiàn)“一物二賣”。也就是說，登記申請一旦生效，即對后來的所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記申請產(chǎn)生阻斷作用。

4.對登記順位的預(yù)定力

所謂順位，就是某個具體的不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿所記載的一系列權(quán)利所構(gòu)成的順序中占有的位置。任何不動產(chǎn)均可以承擔性質(zhì)各不相同的多個物權(quán)，如所有權(quán)、用益物權(quán)、抵押權(quán)等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，不動產(chǎn)經(jīng)濟功能的多樣性使得這些權(quán)利可以同時存在于不動產(chǎn)登記簿上，這些權(quán)利的實現(xiàn)必然存在著競爭，解決不動產(chǎn)物權(quán)競爭的矛盾的方法，就是依法確定這些權(quán)利實現(xiàn)的先后順序。而順位的建立首要的是登記在先原則，由于申請在先即登記在先，德國土地登記簿法第17條即規(guī)定“對同一個權(quán)利申請數(shù)個登記的，在先提出的申請運行完結(jié)之前，不得為提出時間在后的申請辦理登記”，因此，在先的登記申請即使得申請人預(yù)定了一個登記的順位。誠然，登記順位的最終確定還得依實際的登記而不是登記申請。

二、不動產(chǎn)登記申請的方式

關(guān)于不動產(chǎn)登記的申請方式，依理可以由當事人自己申請也可以由當事人的代理人申請。至于是一方當事人單獨申請還是全體當事人共同申請，從德、日等國的法制來看，以共同申請為原則，以單獨申請為例外，立法一般只對單獨申請做出特別規(guī)定。我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》采用概括性規(guī)定的方式確認共同申請原則。該規(guī)則第27條規(guī)定：“土地登記，除本規(guī)則另有規(guī)定外，應(yīng)由權(quán)利人及義務(wù)人會同申請之?！比欢?，我國大陸各地的不動產(chǎn)登記法規(guī)、規(guī)章對于共同申請往往采取例舉式外加兜底條款進行規(guī)定。根據(jù)這些地方立法，應(yīng)當進行共同申請的情形主要基于民事法律行為發(fā)生的物權(quán)變動，具體而言，包括：(1)買賣;(2)交換;(3)贈與(不含遺贈);(4)抵押;(5)典當;(6)分割;(7)合并;(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。湖南省還在這些情形外增加了國有房產(chǎn)劃撥，投資入股、聯(lián)營、兼并、分立，已經(jīng)發(fā)生法律效力的人民法院的判決、裁定、調(diào)解，已經(jīng)發(fā)生法律效力的仲裁機構(gòu)的裁決、調(diào)解等。從法理上分析，既然共同申請為原則、單獨申請為例外，那么，立法就沒有必要對共同申請加以明文規(guī)定。我國地方立法之所以這么做，其根本原因還在于法治化水平不高。

對于共有的情形，我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。登記機關(guān)于登記完畢后，應(yīng)將登記結(jié)果通知他共有人?！币涝撘?guī)則的規(guī)定，公同共有(即我國大陸的共同共有)的土地可以由共有人之一單方申請，因為此時可能會因共有人眾多，無法全體會同申請登記。而按份共有則應(yīng)適用一般規(guī)則，采用共同申請的方式。而我國大陸對于共有的房屋或者房地產(chǎn)的登記申請，則因地區(qū)不同而有差異，有的地方?jīng)]有區(qū)分按份共有和共同共有，統(tǒng)一規(guī)定實行共同申請規(guī)則;有的地方則規(guī)定，共同共有實行共同申請，按份共有實行單獨申請。

單獨申請的情形，依理應(yīng)當明文規(guī)定。瑞士民法典第665條第2項即規(guī)定： “在先占、繼承、征收、強制執(zhí)行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記?！蔽覈_灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第28條規(guī)定：單獨申請的具體情形有土地總登記、建筑物所有權(quán)第一次登記、因繼承取得土地權(quán)利的登記、因法院拍定或判決確定的登記、依臺灣地區(qū)土地法第69條規(guī)定為更正登記、依臺灣地區(qū)土地法第12條第2項規(guī)定為回復(fù)所有權(quán)的登記、依臺灣地區(qū)民法第769條或第770條或第772條規(guī)定因時效完成所為的登記、依臺灣地區(qū)土地法第133條規(guī)定為取得耕作權(quán)或所有權(quán)之登記、標示變更登記、更名或住址變更登記、消滅登記、依臺灣地區(qū)民法第1185條規(guī)定應(yīng)屬國庫的土地登記、預(yù)告登記或其涂銷登記、法定抵押權(quán)或法定地上權(quán)的登記、其他依法律得單獨申請登記的等15種。我國大陸地區(qū)上海、深圳、珠海、山西等地規(guī)定，單獨申請的情形主要有：土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記，以劃撥或者出讓、租賃等方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準取得集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記，仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的裁決、調(diào)解，名稱、地址或者房地產(chǎn)用途等的變更登記，因土地使用年限屆滿的、未設(shè)定他項權(quán)利的房屋所有權(quán)的注銷登記，因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書，辦理預(yù)購商品房或者未預(yù)售的在建商品房所有權(quán)預(yù)告登記等等?？梢姡瑔为毶暾埖那樾沃饕獮槌跏嫉怯?如建筑物所有權(quán)的第一次登記)、基于民事法律行為以外的原因如法院判決、仲裁機構(gòu)的裁決、繼承等產(chǎn)生的物權(quán)變動情況以及特定的變更登記、注銷登記、預(yù)告登記等。

由上分析可以得出的結(jié)論是，我國大陸地區(qū)由于沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法，各省市房地產(chǎn)登記、城市房屋權(quán)屬登記立法在登記的申請方面存在不少的區(qū)別，形成了在一個法制統(tǒng)一的國家中不動產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一的局面，而這種狀況顯然有悖于我國建設(shè)社會主義法治國家的目標，也十分不利于不動產(chǎn)登記法制的統(tǒng)一和科學(xué)化。因此，在物權(quán)法頒布后必須盡快制定一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。我國物權(quán)法草案第10條第2款第一句“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”就顯得非常必要和正確。

代位申請是不動產(chǎn)登記申請中的一種重要的申請類型，是指登記權(quán)利人怠于申請登記時，與其有利害關(guān)系之人為了保全自己利益，以自己的名義向登記機關(guān)申請登記。日本和我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記法都規(guī)定了代位申請制度。日本不動產(chǎn)登記法第46條之2規(guī)定：債權(quán)人可以依民法典第423條的規(guī)定代位債務(wù)人申請登記，申請時，應(yīng)于申請書中記載債權(quán)及債務(wù)人的姓名或者名稱、住所或事務(wù)所及代位原因，并附具證明代位原因的文件。依據(jù)日本不動產(chǎn)登記法93條之2的規(guī)定，第46條之2的規(guī)定還準用于區(qū)分建筑物標示登記的申請。我國臺灣地區(qū)《土地登記規(guī)則》第33條規(guī)定了建物滅失時由利害相關(guān)人代位進行的消滅登記。此外，我國臺灣地區(qū)土地法第34條還規(guī)定了共有人的代位申請，強制執(zhí)行法第11條也規(guī)定了經(jīng)法院核準或裁判而進行的代位登記。反觀我國合同法第73條關(guān)于債權(quán)人代位權(quán)的規(guī)定，可以認為，我國合同法上債權(quán)人的代位權(quán)僅限于債權(quán)，范圍比較窄，為全面保障債權(quán)人的合法權(quán)益，我國未來的不動產(chǎn)登記法應(yīng)當像日本不動產(chǎn)登記法那樣，賦予債權(quán)人可以依合同法第73條的規(guī)定代位債務(wù)人申請不動產(chǎn)登記。