一、房屋交接的合同如何簽訂

房屋交付是買房過程中最后一個環(huán)節(jié)，也是極易出現(xiàn)問題產生糾紛的環(huán)節(jié)。買房人怎樣才能避免在房屋交付時出現(xiàn)麻煩，損害自己的合法權益?業(yè)內專家教您在簽合同時，特別要注意明確房屋交接時雙方的責任。

合同第十一條是講房屋交接的，它和合同第八條既有聯(lián)系又有區(qū)別。有聯(lián)系的是：房地產商“交”的條件，即本條提及的出賣人要出示的證明文件，主要為合同第八條中約定的《竣工驗收備案表》和《面積實測技術報告書》，如果房地產商不能出示合同第八條約定的文件及本條對住宅交付要求的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，購房人有權拒絕“接”，由此產生的延期交房責任由房地產商承擔。有區(qū)別的是：該條要約定由于購房人原因影響交付的處理方法。

由于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》都是房地產商自己印制，所以房地產商不會因為遲印或不印“兩書”而影響交房，合同第十一條的實際意義是在對購房人的責任進行約定。因此購房人要注意的是如何填寫該條的空格，筆者認為主要應注意以下幾點：

1.“原因”盡量具體化。《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第五十條明確規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表;(二)取得商品房面積實測技術報告書;(三)預售合同約定的其他交付條件。房地產開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當向預購人出具前款規(guī)定的文件;交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書?！痹撘?guī)定清楚地寫明了房地產商交房時要具備什么條件，要向購房人提供什么文件以及房地產商如何通知購房人收房。因此，購房人要避免和房地產商在合同中做出與該規(guī)定不同的約定。如果約定“由于買受人原因，未能按期交付”的處理方法，就一定要注意“原因”盡可能具體細化，比如因購房人沒有按合同約定付款影響了交房如何處理，避免不寫明原因或寫可以讓房地產商任意擴大的原因。

2.避免不交“雜費”拿不到鑰匙。在明確原因的基礎上，最好能寫明“除購房人逾期付款的原因外，房地產商以任何其它理由拒絕將購房人所購房屋的鑰匙直接交給購房人，逾期交付的責任完全由房地產商承擔。”這句話雖然看似多此一舉，但針對目前房地產商在交房時因購房人拒絕繳納各種房屋買賣合同約定以外的費用而不給鑰匙的情況，寫上總比不寫好。

3.明確房屋保管責任。購房人首先要明白：由于購房人的原因，房屋沒有按時交接，購房人是不需要承擔房地產商未按時交付的那種賠償責任的，同時也要清楚，合同在這里約定由于購房人原因影響交付的處理方法，實際是要約定在這種情況下對房屋的保管責任。

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產滅失、毀損的風險責任自房地產轉移占有之日起由受讓人承擔，但轉讓當事人另有約定的除外。”《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的解釋為：“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?/p>

上述規(guī)定和解釋清晰地告訴我們：只有購房人在房地產商交付房屋時無正當理由拒絕接收，房屋毀損、滅失的風險才由購房人承擔。因此，該約定可以是對上述規(guī)定和解釋的重復，也可不做任何約定。如果購房人擔心承擔風險，也可通過約定因購房人原因影響房屋交付時，購房人支付給房地產商什么費用，由房地產商繼續(xù)承擔房屋毀損、滅失的風險。如果房地產商不肯交付房屋，即使是因為購房人逾期付款，房屋毀損、滅失的風險仍由房地產商承擔。換句話說，房地產商有責任繼續(xù)保護房屋完好無損直到交給購房人為止。至于房地產商額外支付的保管費用是通過在合同其它條款中約定購房人逾期付款要承擔的賠償責任而得到補償?shù)摹?/p>

有些房地產商在合同上寫如果購房人多長時間不收房，房地產商可自行將房屋進行處理，這是對購房人權利的侵犯，購房人是絕對不能接受的。

二、房產交接要注意哪些內容

◆第一件進行水電煤抄表，并計算金額，確定上下家各自承擔的份額

上下家應在雙方交接房屋時作好此項工作，以免交房后雙方在這些小費用上扯皮?，F(xiàn)在上海的水電是依附于房子存在的，一旦房子產權轉移，該房屋中的相應水電設施也必然轉移，不需要變更戶名。

但煤氣不同，它還是有戶名的，如果戶名不更改，原房東可以憑原安裝煤氣的單據(jù)將煤氣設施移走，新產權人只能重新花錢申請煤氣設施，因此在房屋交易結束后，在交房時買賣雙方不要忘了辦理煤氣的更名手續(xù)。

◆第二件辦理有線電視的結算和更名手續(xù)

買賣雙方在房屋買賣交易后一般不會忘了結算水電煤的相關費用，但對有線電視往往會忽視掉，其實有線電視和煤氣一樣，在安裝時有一筆初裝費，也不是依附在房屋上的，可以變更戶名。而且現(xiàn)在大多的有線電視費的繳納有滯后性，很可能原屋主推遲了很多的有線電視費沒有繳，所以在交易后交房時，除了對有線電視的費用進行結算外，還不能忘記進行有線電視的更名手續(xù)。

◆第三件辦理維修基金、物業(yè)管理費的結算和更名手續(xù)

房屋交易后還有維修基金和物業(yè)管理費的結算，維修基金由于數(shù)額較大，大多的買賣雙方都會注意到這個問題，結算和更名的手續(xù)一般不會忘記。而物業(yè)管理費由于數(shù)額不大，很多買賣雙方往往會忽略掉這個問題。

◆第四件辦理相關戶口轉出入手續(xù)

由于現(xiàn)在投資客增多，對他們來說根本不存在戶口的遷進遷出問題，所以戶口問題往往被忽視，但這往往會影響到日后買家的戶口遷入。為了今后交易雙方的方便，一定不要忘了將戶口問題解決掉。

◆第五件交房交接書

對很多買賣雙方來說，在交接了上述事項后往往會忘了簽房屋交接書。一些大型中介公司可能會督促買賣雙方簽交房交接書，以確認買賣雙方的最后交房行為。交房交接書其實是個雙刃劍，簽和沒簽往往會達成不同的后果。

綜上所述，買賣雙方辦理房屋買賣交易，千萬不能忘了辦理一系列的交房手續(xù)，也不要忘了在所有交房手續(xù)辦完后簽署交房交接書。