一、商品房預(yù)售要符合什么條件？

（一）預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類(lèi)房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開(kāi)銷(xiāo)售的特征。

（二）預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開(kāi)工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無(wú)法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。

（三）預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷(xiāo)售，是預(yù)售的最顯著的特征。

（四）商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開(kāi)發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體，任何要購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買(mǎi)方。

（五）商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備法定公開(kāi)性。

商品房是特殊的商品，為了國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋給與嚴(yán)格的監(jiān)督和管理。只有具備法定的手續(xù)、履行法定的程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才能開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋。開(kāi)發(fā)商違反法律、法規(guī)規(guī)定出售房屋，房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。如“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)，即屬于無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同。

二、預(yù)售合同無(wú)效怎么辦？

首先，《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的；

（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

其次，預(yù)售合同是否撤銷(xiāo)，由法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出判決或裁決，不由當(dāng)事人決定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，自始不具有法律約束力，所購(gòu)房屋應(yīng)退還給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房人已交購(gòu)房款。此外，因開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，購(gòu)房人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償因此所遭受的損失。

通過(guò)上述分析可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的商品房，或者已購(gòu)房屋貶值不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，即購(gòu)房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有權(quán)要求退房外，購(gòu)房人欲要求開(kāi)發(fā)商退房，必須經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。如果出賣(mài)人不同意解除，購(gòu)房人無(wú)權(quán)要求退房。購(gòu)房人非因法定或者約定事由而解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即要求開(kāi)發(fā)商退房，實(shí)際上是一種違約行為。因此，開(kāi)發(fā)商同意退房的同時(shí)有權(quán)要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因退房而造成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。