一、 商品房認(rèn)購書是什么？

（一） 商品房認(rèn)購書的性質(zhì)認(rèn)定

商品房認(rèn)購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。

（二） 商品房認(rèn)購書的內(nèi)容有：

1、雙方當(dāng)事人基本情況；

2、房屋基本情況（含位置、面積等）；

3、價款計算；

4、簽署正式合同的時限約定；

5、定金條款。

二、 商品房認(rèn)購書有什么法律效力？

（一）認(rèn)購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、鑒于買賣雙方對交易標(biāo)的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

2、不應(yīng)強加具有不合理條件的實際談判義務(wù)，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責(zé)任或加重買方的責(zé)任。

3、持續(xù)談判的義務(wù)，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進行談判。

（二）未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購書未必?zé)o效。

商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購書時通過開發(fā)商當(dāng)時的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購書未必?zé)o效。

認(rèn)購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個條件：

首先，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備13項主要內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人基本情況；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（11）解決爭議的方法；

（12）違約責(zé)任；

（13）雙方約定的其他事項。

注意：除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。

其次，出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。

這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當(dāng)前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當(dāng)前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預(yù)約合同，認(rèn)購書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認(rèn)購書的內(nèi)容和開始實際履行兩個標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定認(rèn)購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認(rèn)購書認(rèn)定上的統(tǒng)一性。

如今，商品房認(rèn)購書容易產(chǎn)生一些糾紛，所以簽訂商品房認(rèn)購書要謹(jǐn)慎。在決定買房之前，您有必要了解認(rèn)購書的相關(guān)知識。如果出現(xiàn)發(fā)生一些狀況，購買者可以憑借認(rèn)定書要求開發(fā)商賠償。因此。認(rèn)購書對購買者來說是很重要的，它可以在一定程度上維護自己的合法權(quán)益。但是在簽訂時要注意一些事項，不可隨意簽訂，如果您對認(rèn)購書需要注意的相關(guān)事項不是很清楚，盡量咨詢相關(guān)律師，以避免日后糾紛。