一、 商品房認購書是什么？

（一） 商品房認購書的性質認定

商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，雙方約定在簽訂認購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。

（二） 商品房認購書的內(nèi)容有：

1、雙方當事人基本情況；

2、房屋基本情況（含位置、面積等）；

3、價款計算；

4、簽署正式合同的時限約定；

5、定金條款。

二、 商品房認購書有什么法律效力？

（一）認購書的效力主要體現(xiàn)在以下三個方面：

1、鑒于買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

2、不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發(fā)商不得利用自身的優(yōu)勢，免除自己的責任或加重買方的責任。

3、持續(xù)談判的義務，除非出現(xiàn)重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續(xù)進行談判。

（二）未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效。

商品房預售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預售合同，且雙方在簽訂認購書時通過開發(fā)商當時的條件，可以合理預期到預售許可證的取得，因此，未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效。

認購書成為預售合同應具備兩個條件：

首先，商品房買賣合同應當具備13項主要內(nèi)容：

（1）當事人基本情況；

（2）商品房基本狀況；

（3）商品房的銷售方式；

（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（5）交付使用條件及日期；

（6）裝飾、設備標準承諾；

（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（8）公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；

（9）面積差異的處理方式；

（10）辦理產(chǎn)權登記有關事宜；

（11）解決爭議的方法；

（12）違約責任；

（13）雙方約定的其他事項。

注意：除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣合同。

其次，出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。

這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約合同，認購書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內(nèi)容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認購書認定上的統(tǒng)一性。

如今，商品房認購書容易產(chǎn)生一些糾紛，所以簽訂商品房認購書要謹慎。在決定買房之前，您有必要了解認購書的相關知識。如果出現(xiàn)發(fā)生一些狀況，購買者可以憑借認定書要求開發(fā)商賠償。因此。認購書對購買者來說是很重要的，它可以在一定程度上維護自己的合法權益。但是在簽訂時要注意一些事項，不可隨意簽訂，如果您對認購書需要注意的相關事項不是很清楚，盡量咨詢相關律師，以避免日后糾紛。