一、房屋交接時(shí)要注意什么

維修資金余額的結(jié)算與更名。買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修資金的結(jié)算方式,但有時(shí)約定過于籠統(tǒng),只寫送或者不送。實(shí)際操作中,房屋交接時(shí)會(huì)遇上例外情況,賣方尚未繳付維修資金或維修資金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同約定不明確,賣方通常認(rèn)為維修資金是送的,未繳部分或

維修資金余額的結(jié)算與更名。買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修資金的結(jié)算方式,但有時(shí)約定過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。實(shí)際操作中,房屋交接時(shí)會(huì)遇上例外情況,賣方尚未繳付維修資金或維修資金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同約定不明確,賣方通常認(rèn)為維修資金是“送”的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付。買方卻理解為,賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修資金移至買方名下。因此,在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)明確維修資金的結(jié)算數(shù)額。

水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)。由于雙方疏忽,未于房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算,等買方入住后,收到上述賬單時(shí),才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用。再回頭結(jié)算時(shí),房東早已音訊全無。

房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具驗(yàn)收。買方在交房時(shí)容易忽視對(duì)下水道堵塞和墻面洇水問題驗(yàn)收。附贈(zèng)的家電、家具根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收,建議在合同中明確所附贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌等,或者采用圖像資料作為合同附件。

戶口遷出問題。按照交易習(xí)慣,賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將房屋中入住的戶口遷出。因暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因,有些賣方會(huì)要求推遲戶口的遷出時(shí)間。

建議買賣雙方采用下述辦法降低交易風(fēng)險(xiǎn)。首先,在簽訂房屋買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)上述問題進(jìn)行明確約定。即使發(fā)生糾紛,買賣雙方也可以有章可循。其次,將義務(wù)與權(quán)利捆綁,提高賣方履行交房義務(wù)的主動(dòng)性。交房時(shí)間位于交易流程的最后環(huán)節(jié),買方應(yīng)預(yù)留一部分相應(yīng)房款待賣方交房時(shí)再支付。最后,房屋交付后,雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書,以書面形式確認(rèn)雙方對(duì)于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。對(duì)維修資金更名、戶口遷出等無法按期完成的事項(xiàng),簽訂房屋交接書時(shí)將何時(shí)完成寫入其中,以便買方將來要求賣方履行。

二、房產(chǎn)交接中出現(xiàn)問題怎么處理

房屋達(dá)到交付條件后，就面臨與購房者交接的問題。由于建好的房屋往往與購房者原先預(yù)想的模樣有一定的差異，交接時(shí)就容易出現(xiàn)矛盾。有些購房者認(rèn)為，房屋雖然進(jìn)行了驗(yàn)收，但是存在面積差異、質(zhì)量問題、裝修問題等，拒不進(jìn)行交接。實(shí)際上，只要開發(fā)商交付的房屋按照有關(guān)規(guī)定完成了竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，提交了合同規(guī)定的證明文件(住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》)，其提供的房屋就已符合交付條件，購房者就應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商辦理交接手續(xù)。即使購房者拒絕辦理交接手續(xù)，該房屋之風(fēng)險(xiǎn)仍將于交房期限屆滿后轉(zhuǎn)由購房者自行承擔(dān)。

因此，如果開發(fā)商未能按照合同要求提供交房所需證明文件，則購房者有權(quán)拒絕接收;如果開發(fā)商能夠提供有關(guān)證明文件，無論購房者是否認(rèn)可該房屋，均應(yīng)辦理交接手續(xù)，并可于交接手續(xù)辦理完畢后通過合法途徑解決問題。購房者應(yīng)當(dāng)注意，對(duì)交付的房屋存在疑問時(shí)，應(yīng)通過有關(guān)機(jī)構(gòu)、采取合法途徑進(jìn)行解決，在沒有任何有效證據(jù)的情況下與開發(fā)商“硬碰硬”是沒有任何意義的，甚至有可能使自己陷入不利境地。如，認(rèn)為質(zhì)量有問題，而開發(fā)商已提供竣工驗(yàn)收合格證明的，可要求有權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量鑒定;認(rèn)為面積有差異的，可請(qǐng)求有測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行復(fù)測(cè);總之，要在取得有效的證據(jù)之后再與相關(guān)單位或開發(fā)商理論才是明智而有效的解決方式。