一、如何注銷房屋產(chǎn)權(quán)登記

第一、何種情形應(yīng)當(dāng)申辦注銷產(chǎn)權(quán)登記

分為兩類情況分別處理：

A、 第一類：企業(yè)法人資格有存續(xù)的，如企業(yè)解散(含關(guān)閉)、依法被撤銷或宣告破產(chǎn)的;

1、 企業(yè)解散的，應(yīng)當(dāng)自出資人的母公司、上級(jí)單位或企業(yè)股東大會(huì)、董事會(huì)批準(zhǔn)之日起30日內(nèi)，在向工商行政管理部門辦理注銷登記之前向原產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申辦注銷產(chǎn)權(quán)登記;

2、 企業(yè)依法撤銷的，應(yīng)當(dāng)自政府有關(guān)部門發(fā)文之日起30日內(nèi)，在向工商行政管理部門辦理注銷登記之前向原產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申辦注銷產(chǎn)權(quán)登記;

3、 企業(yè)被依法宣告破產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)自法院裁定之日起30日內(nèi)，在向工商行政管理部門辦法注銷登記之前由企業(yè)破產(chǎn)清算機(jī)構(gòu)向原產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申辦注銷產(chǎn)權(quán)登記;

B、 第二類：企業(yè)法人資格存續(xù)但國有產(chǎn)權(quán)(或股權(quán))不存續(xù)的，如企業(yè)轉(zhuǎn)讓全部國有產(chǎn)權(quán)或改制后不再設(shè)置國有股權(quán)的。

應(yīng)當(dāng)自政府有關(guān)部門、出資人的母公司、上級(jí)單位或企業(yè)股東大會(huì)、董事會(huì)批準(zhǔn)后30日內(nèi)，在向工商行政管理部門辦理變更或注銷登記之前向原產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申辦注銷產(chǎn)權(quán)登記。

第二、辦理注銷產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交的文件

（一） 企業(yè)解散、被依法撤銷或被依法宣告破產(chǎn)的，應(yīng)提交下列文件、資料：

1、 政府有關(guān)部門、出資人的母公司或上級(jí)單位、企業(yè)股東大會(huì)的批準(zhǔn)文件，工商行政管理機(jī)關(guān)責(zé)令關(guān)閉的文件或法院宣告企業(yè)破產(chǎn)的裁定書;

2、 經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的或財(cái)政部門核定的企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)報(bào)告;

3、 企業(yè)的財(cái)產(chǎn)清查、清算報(bào)告或經(jīng)財(cái)政(國有資產(chǎn)管理)部門合規(guī)性審核的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;

4、 本企業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記證正、副本原件，《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件和提供保證、定金或設(shè)置抵押、質(zhì)押、留置以資產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)的相關(guān)文件;

5、 經(jīng)出資人的母公司或上級(jí)單位批準(zhǔn)的資產(chǎn)提供擔(dān)保、凍結(jié)資產(chǎn)的處置情況說明及相關(guān)文件;

6、 申辦產(chǎn)權(quán)注銷登記的申請(qǐng);

7、 《企業(yè)國有資產(chǎn)注銷產(chǎn)權(quán)登記表》，一式三份;

（二） 企業(yè)轉(zhuǎn)讓全部國有產(chǎn)權(quán)(股權(quán))或改制后不再設(shè)置國有股權(quán)的，應(yīng)提交下列文件、資料：

1、 政府、政府有關(guān)部門、出資人的母公司或上級(jí)單位、企業(yè)股東大會(huì)的批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或改制的文件;

2、 經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的或財(cái)政部門核定的企業(yè)上一年度的財(cái)務(wù)報(bào)告;

3、 經(jīng)財(cái)政(國有資產(chǎn)管理)部門合規(guī)性審核的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告;

4、 本企業(yè)的產(chǎn)權(quán)登記證正、副本原件，《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本復(fù)印件和提供保證、定金或設(shè)置抵押、質(zhì)押、留置以資產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)的相關(guān)文件;

5、 企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓或整體改制的協(xié)議或方案;

6、 全部國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，需提交受讓企業(yè)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》副本和經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)的年度財(cái)務(wù)報(bào)告和提供保證、定金或設(shè)置抵押、質(zhì)押、留置以及資產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)凍結(jié)的相關(guān)文件;

7、 轉(zhuǎn)讓方、受讓方或改制后的企業(yè)與債權(quán)銀行、債權(quán)人簽訂的債務(wù)保全協(xié)議;

8、 經(jīng)出資人的母公司或上級(jí)單位批準(zhǔn)的資產(chǎn)處置或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入處置情況說明及相關(guān)文件;

9、 申辦注銷產(chǎn)權(quán)登記的申請(qǐng);

10、 《國有資產(chǎn)注銷產(chǎn)權(quán)登記表》，一式三份。

二、如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記

房屋權(quán)屬登記的書證是房屋權(quán)利人(申請(qǐng)人)依法向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)提交的取得房屋權(quán)屬的證明文件，包括對(duì)權(quán)利的取得或放棄、義務(wù)的承諾的書面文件。房屋權(quán)利申請(qǐng)人(以下簡稱申請(qǐng)人)，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請(qǐng)人)申請(qǐng)。權(quán)利人(申請(qǐng)人)為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng);權(quán)利人(申請(qǐng)人)為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請(qǐng)。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定，新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)向登記機(jī)關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件，申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。第27條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人(申請(qǐng)人)的申請(qǐng)進(jìn)行審查。凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書;注銷登記應(yīng)當(dāng)在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬證書。

房屋權(quán)屬登記的書證，是一類特殊的、專門性書證，根據(jù)權(quán)屬登記的要求，權(quán)利人(申請(qǐng)人)向登記機(jī)關(guān)提交的書證，必須具有真實(shí)性，能直接證明事實(shí)，方才有效。偽造的書證，即使申請(qǐng)人以偽造的書證申領(lǐng)了房產(chǎn)證，但它也是不合法的，也將以“申報(bào)不實(shí)”而被撤銷房產(chǎn)證。房屋所有權(quán)的權(quán)利主體是特定的主體，所有權(quán)的取得方式不能違背法律的規(guī)定，用于申請(qǐng)權(quán)屬的書證也須符合法律的要求，這樣才具有法律的效力，特別是一些需要履行特定手續(xù)方可取得的書證，申請(qǐng)人必須依照法定程序申請(qǐng)才能取得，反之就不能取得，或者從非特定手續(xù)中取得的書證，也是無效的。一處特定的房屋只能有一個(gè)所有權(quán)。這就要求提交的登記書證具有唯一性。

在提供房屋權(quán)屬登記書證中，要注意以下問題：

1、提供的書證應(yīng)貫徹原件優(yōu)先的原則。在一般情況下，申請(qǐng)人應(yīng)提供書證的原件。原件包括原本、正本、副本。原本是指文件制作者簽發(fā)或制作的最初簽字定稿的文本，保持其原始狀態(tài)，最能客觀反映文本所記載的內(nèi)容，例如房產(chǎn)買賣協(xié)議，最好是當(dāng)事人草簽的協(xié)議。正本是指照原本全文抄錄印制并對(duì)外具有同一效力的文本。正本源于原本，原本一般保留在制作者手中或存檔備查，而正本則發(fā)送給受件人，例如企業(yè)改制的批準(zhǔn)文件。副本是按原來全文抄錄或印制，但其效力不同于原本的文件。制作副本的目的，是為了告知有關(guān)單位或個(gè)人知曉原本文件的內(nèi)容，即副本一般發(fā)送給主受件人以外的其他須知曉原本內(nèi)容的有關(guān)單位或個(gè)人，例如契稅完稅憑證，有一聯(lián)交給登記機(jī)關(guān)的，這就是副本。

2、在某些情況下，可提交復(fù)印件或抄錄件。當(dāng)事人無法向登記機(jī)關(guān)提交原件的，可提交原件的復(fù)印件或抄錄件。這個(gè)復(fù)印件或抄錄件，應(yīng)當(dāng)注明出處，并經(jīng)原件保管部門核對(duì)無異后加蓋印章。例如單位購買商品房的發(fā)票，可由保管原件的單位在復(fù)印件上加蓋印章，并注明原件保存于何處。另一種情況是，當(dāng)事人將原件和復(fù)印件同時(shí)提交登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)，經(jīng)工作人員核對(duì)無誤后，退回原件，收取復(fù)印件并在復(fù)印件上簽署核對(duì)無誤的意見，例如身份證、法人代碼證、商品房購房發(fā)票等，其復(fù)印件的收取，可采用此法。

3、登記書證的補(bǔ)充及補(bǔ)救。書證的補(bǔ)充，是指在權(quán)屬登記審查中，審查人員發(fā)現(xiàn)收取的書證，缺少某種說明，需要補(bǔ)充，方能使權(quán)屬的取得無瑕疵的，為此要求權(quán)利人(申請(qǐng)人)補(bǔ)提供相應(yīng)書證。書證的補(bǔ)充，一般有以下情況：

（1）)違章建筑的補(bǔ)充。在登記、審查中，發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)的房屋為聲音建筑(包括有照違章)，或權(quán)利人已將原房改動(dòng)(包括變動(dòng)屋面、墻身)的，應(yīng)補(bǔ)充該房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

（2）墻身歸屬的補(bǔ)證。一些私房，與相鄰房屋有合墻、借墻關(guān)系，申請(qǐng)時(shí)未提交這方面書證，應(yīng)予補(bǔ)充;

（3）房產(chǎn)共有的補(bǔ)證。部分房屋以產(chǎn)權(quán)代表人名義申領(lǐng)房產(chǎn)證，在處分(出賣、贈(zèng)與、交換)或設(shè)定抵押時(shí)，經(jīng)審查，存在共有人的，應(yīng)予補(bǔ)充共有人的書證;

（4）委托的補(bǔ)證。在權(quán)屬登記后，申請(qǐng)人因故不能前來領(lǐng)取房產(chǎn)證的，可委托他人代領(lǐng)的，但應(yīng)補(bǔ)交委托書。

（5）其他書證的補(bǔ)證。在審查中，登記機(jī)關(guān)工作人員發(fā)現(xiàn)還有依據(jù)不足等問題，如涉及原有房屋的繼承、贈(zèng)與等，需要補(bǔ)充書證的，也要及時(shí)補(bǔ)充書證。書證的補(bǔ)救，是指提供給權(quán)屬登記的書證記載有誤，需要更正，方能使權(quán)屬的取得無瑕疵，為此，要求權(quán)利人(申請(qǐng)人)對(duì)提供的書證進(jìn)行更正。如提供的書證為行政機(jī)關(guān)作出的，應(yīng)由作出行政行為的機(jī)關(guān)進(jìn)行更正。書證的補(bǔ)救，一般發(fā)生在權(quán)屬審查中，發(fā)現(xiàn)權(quán)利人(申請(qǐng)人)提供的書證關(guān)于房屋結(jié)構(gòu)、層次、面積、產(chǎn)權(quán)來源等方面的記載，與房產(chǎn)檔案記載不符，或者與實(shí)地調(diào)查不符，應(yīng)予更正的，那么，權(quán)利人(申請(qǐng)人)就應(yīng)當(dāng)依照產(chǎn)權(quán)審查人員的要求予以更正，并在更正處蓋章認(rèn)定。

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第22條規(guī)定，有下列情形之一的，經(jīng)權(quán)利人(申請(qǐng)人)申請(qǐng)可以準(zhǔn)予暫緩登記;

（1）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的;

（2）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的;

（3）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的。

第25條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書：

（1）申報(bào)不實(shí)的;

（2）涂改房屋權(quán)屬證書的;

（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的;

（4）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的。注銷房屋權(quán)屬證書，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出書面決定，送達(dá)當(dāng)事人，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢。在本案中張某的行為構(gòu)成違法，因此由此而取得的所有權(quán)應(yīng)該注銷，張某應(yīng)該在補(bǔ)全相關(guān)手續(xù)后再申請(qǐng)登記。