一、住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修資金怎么辦

《上海市商品住宅維修基金管理辦法》第二十一條的規(guī)定，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會(huì)的證明，向開(kāi)戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。

住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售住宅時(shí)，其按規(guī)定代購(gòu)房人交納的維修資金剩余款額，與房屋受讓人結(jié)算。合同另有規(guī)定的，從其約定。

二、哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括下列行為：

（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成為企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合作，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

（4）以房地產(chǎn)抵債等情形。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，下列房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不符合下列條件不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（1）按照出讓合同支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)的；

（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上的；

（3）屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)完成供排水、供電、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，房屋已建成的，應(yīng)取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。