一、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買陷阱

“五證”不齊全

消費(fèi)者購(gòu)買商品房前必須查看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”?！拔遄C”指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。馬金敏說(shuō)，開(kāi)發(fā)商五證齊全，按照法律規(guī)定才可以預(yù)售房子。而實(shí)際上，有些人在某一樓盤(pán)在建甚至在拆遷時(shí)可能就已經(jīng)十分關(guān)心這個(gè)樓盤(pán)了。她提醒，消費(fèi)者一定要查驗(yàn)“五證”，最好去相關(guān)部門(mén)核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的證件再?zèng)Q定購(gòu)買，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

虛假?gòu)V告

購(gòu)房者不要輕信廣告宣傳，有的商家為了促銷，廣告宣傳往往不切實(shí)際大肆渲染，比如“交通便捷，直通繁華市區(qū)”、“小學(xué)、幼兒園、休閑廣場(chǎng)等公用設(shè)施也將樣樣齊全”等。一些購(gòu)房者被圖文并茂的廣告吸引，而草率簽訂合同。但有時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)建成后相關(guān)配套設(shè)施可能與廣告宣傳不一致。馬金敏提醒購(gòu)房者最好自己或委托親友現(xiàn)場(chǎng)考察小區(qū)及周邊規(guī)劃，并與廣告的內(nèi)容相對(duì)比是否相符。

有的廣告最下邊有一排小字，類似于“本廣告內(nèi)容只作為宣傳，將來(lái)以正式合同或?qū)徟囊?guī)劃為主”等字樣，很有可能該樓盤(pán)各項(xiàng)手續(xù)還不全，規(guī)劃還沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批，選擇這樣的房子時(shí)更要格外慎重。

合同內(nèi)容玩文字游戲

簽訂正式的商品房買賣合同前，馬金敏提醒大家，一定要把所購(gòu)樓盤(pán)小區(qū)周圍的環(huán)境考察清楚。有些業(yè)主只看了廣告宣傳或樓盤(pán)在建的部分，等入住后卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)附近有污染企業(yè)，心里不舒服。所以，要關(guān)心小區(qū)整體規(guī)劃及周邊環(huán)境，附近有無(wú)影響自己將來(lái)生活質(zhì)量的問(wèn)題都要考察清楚。

有些樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同的補(bǔ)充條款的地方，先填寫(xiě)了自己的一些補(bǔ)充條款。這些條款購(gòu)房者尤其應(yīng)該注意，往往是強(qiáng)調(diào)了一些購(gòu)房者的義務(wù)。購(gòu)買人如不接受可以不簽合同，當(dāng)然也可以就這些條款與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。

“兩書(shū)”、“一證”不齊

新建商品房交房時(shí)開(kāi)發(fā)商都需提供“兩書(shū)”，即商品住宅質(zhì)量保證書(shū)和商品住宅使用說(shuō)明書(shū)?！耙蛔C”即竣工驗(yàn)收備案證明。如果證件不齊全，業(yè)主有權(quán)拒收房子。

二、購(gòu)買別墅時(shí)要注意什么問(wèn)題

越來(lái)越多的人為了提高生活品質(zhì)，在購(gòu)房時(shí)選擇購(gòu)買別墅，買別墅除了要注意購(gòu)買普通住房的一般問(wèn)題外，還要注意以下特殊問(wèn)題：

第一、“小產(chǎn)權(quán)”

小產(chǎn)權(quán)是相結(jié)于大產(chǎn)權(quán)而言的，大產(chǎn)權(quán)是指房屋的產(chǎn)證是由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)放的，小產(chǎn)權(quán)是指房屋的產(chǎn)證是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的。大產(chǎn)權(quán)能正常上市交易，價(jià)格較貴，小產(chǎn)權(quán)不能正常上市交易，價(jià)格較便宜。原因是小產(chǎn)權(quán)房所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)土地法的規(guī)定，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。建設(shè)部在2007年曾提示購(gòu)房人：我國(guó)目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。然而，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。該發(fā)言人明確表示，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)的別墅雖然便宜，但存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)也難以轉(zhuǎn)成“大產(chǎn)權(quán)”，如果購(gòu)買了這樣的別墅，將不能取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證，將來(lái)還面臨土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)，另外，如果當(dāng)成一項(xiàng)投資的話，也不能起到保值、增值的作用。因此一定要慎重。

第二、“送花園”、

別墅一般都帶花園，如果是獨(dú)幢別墅，花園的面積還會(huì)比較大，因而“花園”也是別墅銷售時(shí)一大亮點(diǎn)。但是，仔細(xì)分析起來(lái)，產(chǎn)權(quán)人實(shí)際上產(chǎn)不能享有花園的所有權(quán)。因?yàn)閯e墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來(lái)的部分，這部分面積是不會(huì)體現(xiàn)在產(chǎn)證里的，而根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，這部分的權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，產(chǎn)權(quán)人并沒(méi)有權(quán)利單獨(dú)使用。所以當(dāng)售樓小樓在說(shuō)“送花園”時(shí)，實(shí)際上只是送的一個(gè)空中樓閣，除非花園面積體現(xiàn)在產(chǎn)證里，否則并不能成為實(shí)實(shí)在在的權(quán)利。

第三、“送露臺(tái)”

露臺(tái)是指供人室外活動(dòng)的屋面或底層地面伸出室外的有維護(hù)無(wú)頂蓋的臺(tái)面。露臺(tái)的面積并不計(jì)算在建筑面積之中。因此，開(kāi)發(fā)商如說(shuō)“送露臺(tái)”，并不能算是贈(zèng)送，因?yàn)槁杜_(tái)本來(lái)就沒(méi)有算面積。

第四、“送（半）地下室”

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的三分之一，但不超過(guò)一半的地下室。如果地下室的凈高超過(guò)2.2米，那么應(yīng)當(dāng)算在建筑面積里，如果沒(méi)有超過(guò)，則不算建筑面積。

第五、稅收

買賣別墅所交納的稅收也比普通商品房要多，因此購(gòu)買時(shí)也要對(duì)稅收情況有所了解，測(cè)算一下交易成本。

1、獨(dú)棟別墅：

土地增值稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×(30%—60%)。

個(gè)人所得稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×(30%—60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%。

2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：

土地增值稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×(30%-60%)。

個(gè)人所得稅：(賣出價(jià)-原購(gòu)入價(jià)-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅)×(30%-60%)-買賣成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

滿3年不滿5年的，土地增值稅減半；滿5年的不征收土地增值稅；唯一住房且滿5年的，雙免，只繳納本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅。

第六、老式花園洋房

上海老式洋房是指解放前建造的，裝修精致，備有客廳、餐室、有數(shù)套衛(wèi)生間等結(jié)構(gòu)較好的獨(dú)立式或聯(lián)排式的別墅住宅。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上海的老洋房主要分布在徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、盧灣區(qū)、靜安區(qū)。自2004年起，上海要求凡列入優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)范圍的建筑，經(jīng)營(yíng)單位一般不得進(jìn)行房產(chǎn)處分，確因特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)事先報(bào)請(qǐng)?jiān)跈?quán)單位上海市房屋土地資源管理局審核，未經(jīng)核準(zhǔn)，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門(mén)不得辦理上述房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、變更登記。由各區(qū)房地集團(tuán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理的花園住宅、老公寓、老辦公樓及新里等房屋，一般不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處分，確有特殊情況需轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，必須報(bào)經(jīng)上海市房屋土地資源管理局核準(zhǔn)。未經(jīng)核準(zhǔn)，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門(mén)不得辦理抵押、轉(zhuǎn)移、變更登記。上述范圍房屋使用人欲轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，應(yīng)由各區(qū)房地集團(tuán)在同等價(jià)格的前提下予以受讓。

第七、貸款

別墅的貸款成數(shù)比住宅要低，銀行一般最高成數(shù)控制在五成，此外還要受到總房?jī)r(jià)、貸款人資信情況等影響。另外，購(gòu)買別墅不能申請(qǐng)公積金貸款，只能申請(qǐng)商業(yè)貸款。

第八、外籍人士

自2006年7月11日由建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，意見(jiàn)對(duì)外籍人士在境內(nèi)購(gòu)房應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則。對(duì)外籍人士購(gòu)買進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，符合以下條件之一才可購(gòu)買：一是境外機(jī)構(gòu)經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)，二是在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人。按六部委的解釋，境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年時(shí)間的，已屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“居民”范疇，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成果計(jì)入我國(guó)的GDP，自然可以享受境內(nèi)自然人的部分待遇，因而允許購(gòu)買生活、工作必需的自住商品房；在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)不足一年時(shí)間的，其住房需求可通過(guò)租賃方式加以解決。考慮到港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑與內(nèi)地聯(lián)系密切，其中很多人雖然沒(méi)有在內(nèi)地學(xué)習(xí)、工作，但在內(nèi)地長(zhǎng)期生活，允許其在境內(nèi)購(gòu)買自住的商品房是有必要的，因此《意見(jiàn)》規(guī)定可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。

有的開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)不符合購(gòu)房條件的外籍人士許諾可以辦出產(chǎn)權(quán)，但外籍人士一定要清楚在當(dāng)前政策下，這種做法是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。