一、 二手房買賣容易出現(xiàn)哪些糾紛？

（一）房?jī)r(jià)上漲過快，上家毀約引起的糾紛。

有的上家在收了下家定金后，寧愿雙倍返還也不愿意繼續(xù)履約。

（二）下家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。

下家向銀行申請(qǐng)貸款未獲批準(zhǔn)的，由于銀行不貸款或不足額貸款，下家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)?，幾乎所有的買賣合同中都約定，如下家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時(shí)補(bǔ)足不足部分，所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由下家來承擔(dān)。

（三）交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。

由于交易稅費(fèi)受國(guó)家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，變動(dòng)性很大。這些稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅。目前至2009年12月31日前的交易稅收根據(jù)普通住宅和非普通住宅而有所不同。

（四）由于支付定金而引起的糾紛。

無(wú)論一手房買賣還是二手房買賣，在簽訂正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。

二、 如何解決二手房買賣糾紛？

（一）遇到上家毀約，下家有三個(gè)辦法解決：

1、如果 《居間協(xié)議》或 《定金協(xié)議》已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款，則可視為《買賣合同》，下家有權(quán)要求上家繼續(xù)履行該合同。

2、如果雙倍返還定金還不能彌補(bǔ)下家的損失，下家可以要求賠償實(shí)際損失。

3、當(dāng)然，更簡(jiǎn)單的辦法是直接適用《定金合同》或 《居間協(xié)議》中的定金罰則，即要求上家雙倍返還。

簽訂買賣合同有一個(gè)必要的步驟是在網(wǎng)上進(jìn)行合同備案，這個(gè)備案可以通過中介公司備案或買賣雙方直接到房地產(chǎn)交易中心辦理備案。

（二）遇到下家貸款出現(xiàn)障礙糾紛情況的解決方式：

為避免這類糾紛，下家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請(qǐng)貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對(duì)貸款情況的估計(jì)，最好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成下家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，上家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）關(guān)于稅費(fèi)糾紛的解決：

關(guān)于稅收由誰(shuí)繳納通常有以下三種情況：

1、雙方未約定，那么應(yīng)按照法律規(guī)定，各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。

2、約定由下家來承擔(dān)所有稅費(fèi)，上家只管 “到手價(jià)”。這種約定對(duì)下家有一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻灱s后到交易期間，稅收發(fā)生變化，那么增加的稅收只能由下家承擔(dān)了。

3、做低房?jī)r(jià)。雙方為降低交易成本而少繳稅，通常會(huì)將正式買賣合同中的房?jī)r(jià)做低，再以 “裝修款”或 “房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定，是逃稅行為。而且，做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙，被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)過低而要求按評(píng)估價(jià)繳稅，這樣一來，買賣雙方常常會(huì)為了增加的稅收由誰(shuí)承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛，但一方不得以做低房?jī)r(jià)為由，主張買賣合同無(wú)效。

（四）定金糾紛的解決：

1、付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理，也就是說買家違約的話，賣家可以沒收定金;賣家違約的話，買家可以要求雙倍返還定金。

2、付了定金以后，雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致，而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系，如不能協(xié)商一致，這時(shí)雙方都可以要求解除定金合同，賣家應(yīng)當(dāng)返還定金（不是雙倍返還）。

3、付了定金以后，定金并沒有交到上家手上，而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。

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