一、 購買二手房需要防范什么風險呢？

（一）防止房屋信息不明

曾經(jīng)有個案例李某和未婚妻購置了一套婚房。李某對這套房屋的地段、小區(qū)都十分滿意，看了一次房后就簽合同購買。付完全款交易過戶之后，李某才發(fā)現(xiàn)，這套房屋有租客在住，租約還有大半年才到期。眼看著買了“婚房”，卻沒法入住。李某后悔當初沒問清楚，合同上也未對是否有租約細化違約責任，作進一步約定。

上面案例提示您購買二手房前，要注意

1、了解房屋信息：消費者要到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門了解有關(guān)房屋信息。包括了解房屋產(chǎn)權(quán)，賣房人是否為獨立擁有房屋產(chǎn)權(quán)人，如與其他人共有，必須與全部共有人訂簽房屋買賣合同。

2、了解房屋租賃情況：如房屋已出租，則租賃合同對購買人繼續(xù)具有約束力。

3、了解房屋是否為交易受限的福利房。因為國家對于福利政策房的轉(zhuǎn)讓年限、買房人資格等有特別的規(guī)定。

（二）防止落入中介陷阱

房產(chǎn)中介常要求消費者在簽訂二手房買賣合同前支付“意向金”，并在相關(guān)單據(jù)上注明“意向金自動轉(zhuǎn)定金”條款。部分消費者對此類條款不夠重視，誤認為“意向金”可無條件退回而輕易付款。其實，“意向金”雖不具有“定金”的性質(zhì)，但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為“定金”后，將適用《擔保法》有關(guān)定金罰則的規(guī)定，消費者應當謹慎支付。同時，也可以和中介設定轉(zhuǎn)定的附加條件，多一次確認的機會。

（三）防止合同內(nèi)容糾紛

購買二手房要注意簽訂好三個合同。它們分別是與房產(chǎn)中介簽訂的“居間合同”、與賣房人交易的“房屋買賣合同”和向銀行貸款的“貸款抵押合同”。合同簽訂前，可向相關(guān)房屋交易機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)組織咨詢訂立合同的注意事項；簽訂合同時，要看清合同條款，口頭約定務必以書面形式寫入合同內(nèi)容，確保購房安全。

二、簽二手房合同需要注意什么？

（一）權(quán)屬條款。

主要是審查房屋的權(quán)屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權(quán)利限制。

（二）房價與傭金條款。

如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務內(nèi)容和傭金數(shù)額。

審查內(nèi)容包括：

1、上家的委托價與下家的買價是否一致；

2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。

審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。

（三）房款支付條款。

二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的首付款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產(chǎn)證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。

（四）交房條款。

主要是對有關(guān)交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。

（五）違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。

新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。

買房有風險，簽約有文章。在現(xiàn)今的司法實踐中，二手房市場交易的風險也越來越多，因此，您有必要在購買二手房前，了解其中可能存在的風險，并積極防范這些風險的產(chǎn)生。同時，在簽訂二手房合同也需要注意二手房合同內(nèi)容的明確等相關(guān)事宜，把具體的內(nèi)容寫入合同條款中，更好的維護自身和法權(quán)益。為了降低二手房風險，您在購買前不妨咨詢相關(guān)律師。