一、哪些商品房禁止轉(zhuǎn)讓
1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未取得土地使用權(quán)證書并未按規(guī)定完成開發(fā)投資總額的25%以上的;
2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
3、依法收回土地使用權(quán)的：
4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
5、權(quán)屬有爭議的;
6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
二、商品房按揭中需要辦理哪些保險(xiǎn)
在商品房買賣中，尤其是房屋預(yù)售合同中，房屋處在建設(shè)過程中，盡管當(dāng)事人已經(jīng)簽定了合同，買受人交付了—定的購款，但是由于整個(gè)銷售行為完成的周期比較長，所以其中也就會(huì)發(fā)生很多問題，包括自然災(zāi)害、意外事故、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等等，因此在商品銷售中也需要通過保險(xiǎn)制度降低風(fēng)險(xiǎn)。在我國實(shí)踐中，購房者簽定商品房買賣合同后，辦理個(gè)人住房貸款手續(xù)時(shí)，購房者都會(huì)按照與銀行約定的保險(xiǎn)險(xiǎn)種，與銀行委托的保險(xiǎn)公司簽訂房產(chǎn)保險(xiǎn)合同。保險(xiǎn)合同一般以銀行為第一受益人，或者約定投保人和銀行為共同的受益人。在貸款本息還清之前，保險(xiǎn)單的正本—般是由銀行管理的。在貸款期間，如果擔(dān)保物發(fā)生毀損火失，那銀行就可以直接從保險(xiǎn)公司賠付的賠償金中償付貸款，如果賠償金不足的，銀行將繼續(xù)向買受人以及承擔(dān)保證責(zé)任的出賣人追償。
1、.商品房貸款中的保險(xiǎn)在實(shí)踐中的強(qiáng)制性。保險(xiǎn)自愿是保險(xiǎn)關(guān)系中的一個(gè)最為基本的原則。《保險(xiǎn)法》第11條規(guī)定，投保人和保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，應(yīng)當(dāng)遵循公平互利、協(xié)商一致、自愿訂立的原則，不得損害社會(huì)公共利益。除法律行政法規(guī)規(guī)定必須保險(xiǎn)的以外，保險(xiǎn)公司和其他單位不得強(qiáng)制他人訂立保險(xiǎn)合同。但是1998年發(fā)布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條規(guī)定，以房產(chǎn)作抵押的，借款需要在合同簽定前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)手續(xù)，抵押期間，保險(xiǎn)單由貸款人保管?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理規(guī)定》第23條也規(guī)定，抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡凇芤嫒?。這實(shí)際上是通過部門性的規(guī)章制定進(jìn)—步的維護(hù)部門利益，使銀行處于壟斷地位。實(shí)際中，由于消費(fèi)者為了獲取貸款而不得不聽從銀行的安排，即使在不自愿的情況下也不得不訂立保險(xiǎn)合同。在保險(xiǎn)合同的訂立中銀行強(qiáng)制指定銀行為受益人、指定保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)險(xiǎn)種、—次性收取保險(xiǎn)費(fèi)等等做法，實(shí)際上是嚴(yán)重違反《保險(xiǎn)法》的。
2、.在實(shí)踐中經(jīng)常有銀行代理其指定的保險(xiǎn)公司與消費(fèi)者簽定保險(xiǎn)合同，但同時(shí)很多借款人也委托銀行代為辦理保險(xiǎn)手續(xù)，如此實(shí)際上就出現(xiàn)了雙方代理的問題。然而雙方代理是代理權(quán)的濫用，法律是禁止的，屬于無效的。
3、.目前我國商品房銷售中存在的保險(xiǎn)類型有：房屋信用險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)、按揭利率保險(xiǎn)、建筑物產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)、住房按揭貸款違約保險(xiǎn)等。本來在商品房銷售中開發(fā)豐富的險(xiǎn)種，保險(xiǎn)公司提供大量的保險(xiǎn)產(chǎn)品是非常必要的，而且也是符合實(shí)際需要的，但是由于目前實(shí)踐操作以及有關(guān)部門規(guī)章中的不合理規(guī)定，實(shí)際上已經(jīng)使保險(xiǎn)成為—方當(dāng)事人的強(qiáng)制選擇，這大大限制了保險(xiǎn)作用的發(fā)揮。
