一、商品房預(yù)售許可證取得條件

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，根據(jù)國家城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，全國已都實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度。所謂商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在商品房未經(jīng)初始登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱“大產(chǎn)證”)前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為，必須持有商品房預(yù)售許可證。

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。

取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照;

(二) 按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書;

(三) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù);

(四) 已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

(五) 七層以下(含本數(shù))的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上(不含本數(shù))的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程;

(六) 已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;

(七) 預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán);

(八) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、如何辦理商品房預(yù)售許可證

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場，根據(jù)國家城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，全國已都實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度。所謂商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在商品房未經(jīng)初始登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證(俗稱“大產(chǎn)證”)前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為，必須持有商品房預(yù)售許可證。

未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。

上海市依照國家建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定結(jié)合本地的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)遞交下列材料：

1、申請(qǐng)報(bào)告。申請(qǐng)報(bào)告須寫明申請(qǐng)預(yù)售的商品房基本情況，其中包括具體座落、申請(qǐng)預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號(hào)等和申請(qǐng)預(yù)售的理由;

2、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》;

3、土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證;

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

5、建設(shè)工程施工許可證;

6、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗(yàn)收合作證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房已完成其建筑安裝工作量25%以上的證明;

7、與本市注冊的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

8、水、電、煤等配套已落實(shí)的有關(guān)證明;

9、與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進(jìn)度計(jì)劃;

10、商品房預(yù)售方案。內(nèi)容包括：商品房座落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)售計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格、地點(diǎn)與方式、交付使用日期等內(nèi)容;

11、房屋使用公約，與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司的資質(zhì)證書;

12、商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表;

13、經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本的書面承諾;

14、申請(qǐng)預(yù)售時(shí)上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營月報(bào)表;

外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。

商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)的受理單位是房地局。上海市房地局負(fù)責(zé)核發(fā)外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證;各區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)核發(fā)內(nèi)資內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)如需預(yù)售內(nèi)資內(nèi)銷商品房的，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地局提出申請(qǐng);如需預(yù)售外銷商品房、外資內(nèi)銷商品房的應(yīng)直接向市房地局提出申請(qǐng)。

市房地局、區(qū)縣房地局在受理商品房預(yù)售申請(qǐng)前，應(yīng)將有關(guān)商品房預(yù)售條件、核發(fā)商品房預(yù)售許可證程序和時(shí)限明確告知申請(qǐng)人;受理商品房預(yù)售申請(qǐng)后，對(duì)遞交的各項(xiàng)材料的真實(shí)性、合法性、時(shí)效性進(jìn)行審核，并對(duì)施工現(xiàn)場查勘，符合商品房預(yù)售條件的，自受理之日起10日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證;不符合商品房預(yù)售條件的，自受理之日起10日內(nèi)作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定并書面通知商品房預(yù)售申請(qǐng)人。

開發(fā)商如何辦理商品房預(yù)售許可證

辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)提交的材料：

1.辦理商品房預(yù)售許可證申請(qǐng)表

2.企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

3.開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書