一、購(gòu)買集資房應(yīng)注意什么

集資房是企事業(yè)單位為了解決內(nèi)部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥的土地使用權(quán)和部分資金將及部分向內(nèi)部職工籌集的資金建成的房產(chǎn)，建成后以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給內(nèi)部職工。集資房不能在市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。并且集資房的產(chǎn)權(quán)以整體產(chǎn)權(quán)的形式屬于企事業(yè)單位，職工購(gòu)買的僅是房產(chǎn)的使用權(quán)，對(duì)房產(chǎn)沒有完全產(chǎn)權(quán)，故集資房沒有獨(dú)立的房產(chǎn)登記憑證。

由于集資房的產(chǎn)權(quán)歸企事業(yè)單位，所以集資房是企業(yè)財(cái)產(chǎn)的組成部分，企事業(yè)單位對(duì)集資房擁有處置權(quán)，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業(yè)到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購(gòu)買集資房實(shí)際上是購(gòu)買房屋的使用權(quán)，其使用權(quán)保障很大程度上取決于房產(chǎn)所有權(quán)人的資信情況。

集資房一般由國(guó)有單位出面組織并提供自有的國(guó)有劃撥土地用作建房用地，國(guó)家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對(duì)外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 集資房在取得房產(chǎn)證后可以上市交易。

集資房一般是單位為解決職工住房困難而建的房屋，由于國(guó)家取消福利分房，原則上單位還有一定補(bǔ)貼，因此集資房一般比商品房便宜。買集資房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意土地開發(fā)是否交了土地出讓金，是否有規(guī)劃許可證、開工許可證、商品房預(yù)售許可證，如果沒有，您將辦不到房產(chǎn)證。集資房只有在賣方個(gè)人拿到房產(chǎn)證后您購(gòu)買才不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然您還要看土地使用權(quán)等因素。

二、購(gòu)買“拍賣期房”怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

第1招標(biāo)的物要有產(chǎn)權(quán)證

房地產(chǎn)在建項(xiàng)目作為拍賣的標(biāo)的物，操作起來(lái)難度較大，一定要符合買賣或轉(zhuǎn)讓的條件。如“土地使用權(quán)以出讓方式取得的，已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金”；“土地使用權(quán)已經(jīng)依法取得產(chǎn)權(quán)證書”；“取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證”以及“建設(shè)工程施工許可證”；“房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25％”等。一般地說(shuō)，在建項(xiàng)目需要拍賣轉(zhuǎn)讓的，都應(yīng)向城市房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，提交符合上述條件的證明文件，經(jīng)過批準(zhǔn)后才能進(jìn)行拍賣，所以標(biāo)的物的合法性還是有保證的。

第2招考察開發(fā)商資質(zhì)

期房開發(fā)商的實(shí)力水平和信譽(yù)如何對(duì)期房的購(gòu)買者來(lái)說(shuō)十分重要。想買拍賣期房要了解開發(fā)商的背景、資質(zhì)，該開發(fā)商都做過哪些房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售業(yè)績(jī)與口碑怎樣，是否屬于較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)等。畢竟，期房不同于現(xiàn)房，你在購(gòu)買時(shí)，無(wú)法看到房子真正的面目。你只能憑預(yù)測(cè)或通過有關(guān)專家盡可能多地側(cè)面了解開發(fā)商的有關(guān)情況，當(dāng)然，直接面對(duì)開發(fā)商，在雙方的接觸中也能掌握一些信息，對(duì)想買拍賣期房者來(lái)說(shuō)非常必要。

第3招考察工地看圖紙

盡管你要買的房子現(xiàn)在只是一片工地，但是有心購(gòu)買者還是要親自到現(xiàn)場(chǎng)仔細(xì)勘察一番，甚至詢問一下施工人員項(xiàng)目的施工進(jìn)展情況，是否按期施工，或是因資金不足等問題正在停工。順便考察一下項(xiàng)目周圍的環(huán)境、交通、配套設(shè)施等情況，尤其要了解今后幾年內(nèi)樓盤所在地的市政規(guī)劃怎樣。買期房時(shí)只能通過研究沙盤、樓書、平面圖、戶型圖等這些不太可能十分確定或完全吻合的資料進(jìn)行判斷。而具有稀缺性的獨(dú)特房產(chǎn)標(biāo)的物，為了保證其能夠炒作的神秘感還很可能對(duì)圖紙進(jìn)行保密。如恒華國(guó)際的那套近千平方米的頂級(jí)豪宅，必須繳納3萬(wàn)元的入圍費(fèi)才能看到部分圖紙，拍賣公告上展示的更是很小一部分圖紙。

第4招精確預(yù)測(cè)升值潛力

由于期房拍賣的先例很少，增大了買家的風(fēng)險(xiǎn)。想買這么大風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)的買家一定要有與常人不同的洞察力、預(yù)測(cè)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。無(wú)論是投資還是自住，都要仔細(xì)研究其升值潛力是否會(huì)很大，除了考察地段、環(huán)境等因素，標(biāo)的物是否在某些方面具有獨(dú)特之處也是一個(gè)因素。比如許多項(xiàng)目為了彰顯尊貴都在頂層做一套“樓王”，賽特旁邊的東方瑞景國(guó)際公寓面積近800平方米的樓王，恒華國(guó)際公寓近千平方米的豪宅，且具有“私家游泳池”、“私密會(huì)客室”等獨(dú)特的設(shè)計(jì)空間。這種稀缺獨(dú)特之處，正是其可能升值并吸引買家的因素。

第5招預(yù)定心理承受價(jià)位

有專家認(rèn)為，買拍賣房的競(jìng)買人在拍賣會(huì)之前，一定要通過考察上述因素后，確定一個(gè)自己的心理價(jià)位，場(chǎng)上既不要錯(cuò)失良機(jī)，更要切忌跟風(fēng)沖動(dòng)，拍賣過程中，始終要保證一個(gè)冷靜良好的心態(tài)。只要守著事先確定的心理價(jià)位，就算成功了大半，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力精心測(cè)算的，所以如果為了一時(shí)沖動(dòng)舉牌超過了心理價(jià)位，超過一點(diǎn)，總價(jià)便可能上升很多，再加上付給拍賣公司的成交提取傭金等其他費(fèi)用，高出預(yù)期總價(jià)的結(jié)果將使你后悔不已。期房拍賣也是同樣道理，盡管買家可能頗具經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但精明的買家更應(yīng)有一個(gè)嚴(yán)格的心理價(jià)位極限。難怪一些富豪會(huì)請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的競(jìng)買專業(yè)人士幫助他們?cè)趫?chǎng)上舉牌競(jìng)價(jià)。

第6招付款方式靈活點(diǎn)

今天的房產(chǎn)拍賣付款方式越來(lái)越靈活，現(xiàn)房拍賣與銀行聯(lián)手做按揭貸款的作法，給競(jìng)買人、買受人帶來(lái)了更多的吸引力與更大的實(shí)惠，政策放寬、門檻降低，這也是拍賣房產(chǎn)開始走大眾路線，為更多工薪族所青睞的主要原因。就連涉案房產(chǎn)也有此跡象。建亞世紀(jì)拍賣公司負(fù)責(zé)人稱，他們正在與銀行方面磋商買涉案拍賣房產(chǎn)做按揭貸款的具體操作方式，估計(jì)秋季房展會(huì)上的涉案房產(chǎn)拍賣會(huì)上會(huì)推出此舉，這對(duì)于銀行、法院、拍賣公司以及競(jìng)買人來(lái)說(shuō)，都將是極大的利好。期房拍賣的付款方式也有此趨勢(shì)，一次性付清如此巨大的款額能有幾個(gè)人承受？當(dāng)然會(huì)制約買家的購(gòu)買欲望，挫傷買家的積極性。據(jù)悉，本月底將拍的恒華國(guó)際的期房豪宅將采用首付30％、銀行提供七成20年貸款的方式。