一、商品房預(yù)售合同與預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的區(qū)別

商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂正式商品房預(yù)售合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)，往往訂立一個(gè)法律文書，通常稱之為商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書的名稱也并不規(guī)范，又名認(rèn)購(gòu)意向書.購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房臨時(shí)證明單等。預(yù)售認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同前所簽訂的一種法律文書，是對(duì)雙方買賣商品房有關(guān)事宜的初步法律確認(rèn)和書面憑證。

目前，理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)存在爭(zhēng)議。對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)有主要有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為簽訂認(rèn)購(gòu)書是訂立商品房預(yù)售合同的先決條件，認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)為預(yù)約合同，是獨(dú)立有效的;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書就是正式預(yù)售合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容已具備了合同的標(biāo)的、價(jià)款等契約一般條款，且依認(rèn)購(gòu)書所確定的房屋買賣完全可以實(shí)現(xiàn)，實(shí)是正式的預(yù)售合同。違反認(rèn)購(gòu)書的約定即構(gòu)成對(duì)買賣合同的違約。而以后簽認(rèn)的正式預(yù)售合同只不過是對(duì)認(rèn)購(gòu)書的補(bǔ)充細(xì)化而己;第三種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書不是獨(dú)立的合同，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書僅是對(duì)簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，實(shí)為意向書或商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議的合同。

筆者同意第一種觀點(diǎn)，認(rèn)購(gòu)書應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同的預(yù)約合同，與商品房預(yù)售合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。

首先，預(yù)約合同最突出的特征在于，它約定的是當(dāng)事人為將來(lái)許立木合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購(gòu)書中，普遍引起爭(zhēng)議的買方“簽署契約”的義務(wù)，就應(yīng)該界定為買方須為談判磋商行為，以便達(dá)成一致意見，而不應(yīng)理解為買方已做出簽訂正式買賣合同的承諾。預(yù)約合同分配給當(dāng)事人達(dá)成正式合同的義務(wù)時(shí)，對(duì)行為的內(nèi)涵有默示性的要求，即雙方在為簽訂正式合同而談判之際，須盡最大努力，確保公平的談判，一方對(duì)另一方不得強(qiáng)加不合理?xiàng)l件，不得利用己方之優(yōu)勢(shì)地位迫使對(duì)方接受不公平內(nèi)容，此要求為誠(chéng)實(shí)信用原則在預(yù)約合同中的具體體現(xiàn)。

其次，從商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書的訂立來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書是預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人雙方在平等、自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容已具備了合同的標(biāo)的、價(jià)款等契約一般條款，是平等主體間為設(shè)立某種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，符合《合同法》第2條關(guān)于合同定義的規(guī)定，因此，認(rèn)購(gòu)書可以成為獨(dú)立的合同。而意向書一般不具備合同的要件，實(shí)踐中，在性質(zhì)上多為要約邀請(qǐng)或要約。而將認(rèn)購(gòu)書看作商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議，首先忽視了認(rèn)購(gòu)書的獨(dú)立合同性質(zhì)。再者，從補(bǔ)充協(xié)議和正式合同的簽訂先后順序看，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)該是正式合同的補(bǔ)充，形成時(shí)間應(yīng)后于正式合同，而認(rèn)購(gòu)書先于商品房預(yù)售合同成立，顯然不可能成為商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充協(xié)議。

最后，認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同。并且，認(rèn)購(gòu)書與商品房預(yù)售合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為商品房預(yù)售合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。

二、商品房買賣的流程

第一、所需手續(xù)；

賣方；身份證、戶口簿、結(jié)婚證、房產(chǎn)證、土地證、房屋買賣合同。

注：賣方的夫妻雙方必須親自到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門簽字。

買方：身份證、戶口簿、當(dāng)事人親自到當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)登記部門簽字。

第二、過戶費(fèi)用如下；

（1）契稅；90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納；90—140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納；140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納

（2）營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)5.5%繳納。

（3）土地增值稅；房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%繳納。

（4）所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算）

（5）房屋交易手續(xù)費(fèi)；按房屋建筑面積6元/平方米交納

（6）房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80.00元。

（7）房屋評(píng)估費(fèi)；按評(píng)估額0.5%繳納

第三、非常方便，你和賣方一同到當(dāng)?shù)卣?wù)大廳的房屋產(chǎn)權(quán)登記窗口辦理，一般7日內(nèi)辦理完結(jié)。