一、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房

國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。

相關(guān)法律知識(shí)：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報(bào)告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！弊罡呷嗣穹ㄔ簭奈丛诠珗?bào)案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認(rèn)為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場，對農(nóng)村房屋買賣中的買受人不應(yīng)有所限制。因?yàn)槿绻麅H在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實(shí)際價(jià)值，反而會(huì)損害出賣人農(nóng)民的利益。

二、農(nóng)村房屋買賣合法嗎

房產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)交易的典型類型，房地產(chǎn)交易是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)值與使用價(jià)值的經(jīng)濟(jì)過程，房產(chǎn)買賣不僅包含了房產(chǎn)占有的轉(zhuǎn)移，也包括了房產(chǎn)處分權(quán)的轉(zhuǎn)移。包括國有房產(chǎn)的買賣、集體房產(chǎn)的買賣和私有房產(chǎn)的買賣。

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1日開始實(shí)施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”由此可知，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。

同時(shí)，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強(qiáng)調(diào)國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個(gè)人(包括農(nóng)民在內(nèi))對于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈(zèng)與等方式。”從中我們可以看出，農(nóng)村村民有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。

相關(guān)法律知識(shí)：

在民商事法律理論中，買賣是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)于他方，他方支付價(jià)款的行為。出讓財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人稱為出賣人，依約支付價(jià)款并取得約定之物的所有權(quán)的人稱為買受人。

我國《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。

房產(chǎn)買賣就是房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)及其與之相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人依約支付房產(chǎn)價(jià)金的行為。

需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場包括買賣、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權(quán)的行為，抵押是一種擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，信托是讓渡處分權(quán)而保留受益支配權(quán)的行為。

區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場上，有人就魚目混珠將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混同于買賣，俗稱“買使用權(quán)的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買賣的標(biāo)的物是“所有權(quán)”，是包含占有、使用、受益、處分在內(nèi)的所有權(quán)，而不是租賃關(guān)系中的不包含處分權(quán)的承租權(quán)。