一、認(rèn)購(gòu)書(shū)能代替商品房買(mǎi)賣(mài)合同嗎

房屋預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。

有些開(kāi)發(fā)商并不與買(mǎi)受人簽訂格式合同或正式合同，而是與買(mǎi)受人簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等非常簡(jiǎn)單的協(xié)議，這種協(xié)議是不是有效，能否認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢?按照最高院商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的司法解釋第五條規(guī)定，同時(shí)符合下列兩個(gè)條件的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同：一是協(xié)議中具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的內(nèi)容， 二是 出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受了購(gòu)房款。

相關(guān)法律知識(shí)：

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中有關(guān)內(nèi)容的規(guī)定

商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

(一)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷(xiāo)售方式;

(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;

(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

(十一)解決爭(zhēng)議的方法;

(十二)違約責(zé)任;

(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。

第十八條商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十九條按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、認(rèn)購(gòu)書(shū)有格式合同嗎

房屋預(yù)售也稱(chēng)商品房預(yù)售，樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。

針對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)商利用定金問(wèn)題侵害購(gòu)房人利益的問(wèn)題，北京市建設(shè)委員會(huì)與北京市工商局在 2005 年 2 月份制定了《 北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并于 2005 年 3 月 15 日 實(shí)施。該認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)購(gòu)房人最有利的內(nèi)容就是規(guī)定雙方對(duì)主合同的相關(guān)條款未達(dá)成一致意見(jiàn)的，雙方可解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還定還或認(rèn)購(gòu)金。