一、怎樣變更購房按揭合同

不久前，工商銀行總行出臺了可以變更購房按揭貸款合同要素的規(guī)定，而且，工行杭州按揭中心也已成立，按揭貸款變得更"活絡"了。

合同要素變更分哪幾種情況?辦理時需要哪些條件?記者先期作了了解，供讀者在需要時備考。

合同要素變更分還款期限變更(又包括延長和縮短貸款期限兩種)、還款方式變更、抵押物變更3種情況。

延長貸款期限舉例：借款72萬元，月還款3000元，還款期限240個月，變更后借款總量還是72萬元，月還款改為2000元，還款期限延長為360個月。

利率：延長期限后的貸款利率按延長后的貸款期限(原貸款期限與延長期限之和)所對應的貸款利率檔次執(zhí)行，有可能比原利率高(注：利息=尚欠的本金×月利率，銀行本來收的就是上月的利息，故后面的調整不涉及前面的利率)。

條件：延長后的貸款期限應符合貸款年限加上借款人年齡不超過65歲的規(guī)定，并符合原貸款品種所規(guī)定的最長貸款期限，市民通常辦理的個人住房商業(yè)性貸款的最長貸款期限是30年。同時在提出延長貸款期限時，需先歸還拖欠銀行的貸款本息(即需月月還款，如已欠了幾個月，應先還欠款)。

縮短貸款期限舉例：借款72萬元，月還款3000元，還款期限240個月，如提前還掉了24萬元，剩下48萬元，可以月還額減到2000元，還款期限240個月不變，也可以月還額3000元不變，還款期限減到160個月。

辦法：仍按現(xiàn)行的提前還款方式處理，銀行將根據(jù)借款人提前歸還的貸款本金確定借款人的提前還款期限?？s短還款期限后，借款人每月的還款額基本不變。

還款方式變更從等額本息還款法變成等額本金還款法，或從等額本金還款法變成等額本息還款法，經(jīng)借款人、銀行、原合同的其他當事人同意即可。

抵押物變更因借款人調換房屋、房屋價格貶損等原因，借款人、銀行、原合同的其他當事人同意更換或增加抵押物，品種可以是銀行認可的房產(chǎn)、存單、國債，變更后的抵押物價值不能低于原抵押物。

說明：如提前還清貸款，只要經(jīng)銀行同意即可，付清所欠的本金和上次扣款日到結清日的利息，杭州的銀行不收違約金。工行杭州按揭中心在之江支行和開元支行各設一個受理點。

二、簽訂購房合同時要注意什么

基礎設施

基礎設施包括與購房人所買房屋所在小區(qū)建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊(電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設施。

供水購房人購房前應搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購房人應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng);屬于后者，購房人則應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準，并能出示檢疫部門確認的符合飲用水標準的報告。

供電購房人應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡，不使用臨時施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。

供暖購房人購房前也應搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng);自供暖的，應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。

供氣供氣是最復雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們再驗收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。比如：一個項目如果房地產(chǎn)商僅銷售出69%，是否意味著可以永遠不通氣?對于“精裝修”房，不存在購房人再改供氣管道問題，購房人完全可以理直氣壯地要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時有“氣”供應。對于“初裝修”房，房地產(chǎn)商也完全可做好供氣管道，禁止購房人入住后進行改動，承諾房屋交付使用時有“氣”供應。如果做不到這一點，購房人至少應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內有“氣”供應，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負責采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務)，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。

通訊、電視現(xiàn)在人們對生活質量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購房人都應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，一入住就能直接使用。

其它還有一些項目，購房人也應要求房地產(chǎn)商在合同中寫明具體交付使用的日期。如住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián);居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點，開通公交線路;居住小區(qū)與公交、地鐵站點距離較遠的，房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)、遠程查表系統(tǒng)等，都應在合同上寫明具體交付使用的日期。

公共配套

公共配套建筑，包括與購房人購買房屋所在小區(qū)建設相配套的停車設施、娛樂設施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務、社區(qū)服務、行政管理等公共建筑設施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會所，與住房同時交付使用。不能承諾的，購房人應要求房地產(chǎn)商承諾有可供過渡使用的公共建筑設施。

目前，很多建設項目滾動開發(fā)，購買前期開發(fā)房屋的購房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染對日常生活的影響。對此，購房人應要求房地產(chǎn)商承諾在房屋交付使用時，做到交付房屋的周邊場地清潔、道路平整，與后期開發(fā)的施工工地有明顯有效的隔離設施，并保證后期開發(fā)工程施工發(fā)出的聲音不超過國家對噪音控制的標準。購房人同時還應要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，綠地具體完成和交付使用的時間。

購房人在要求房地產(chǎn)商將上述承諾在合同第十四條“出賣人承諾與該商品房正常使用直接關聯(lián)的下列基礎設施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件”下的空行逐條列明的基礎上，還應在“如果在規(guī)定日期內未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責任由誰承擔等，就此做出具體約定。

明確費用由誰出

曾有購房人收房時發(fā)現(xiàn)室內有電話和電視天線，但插座里面卻沒有線，拿著合同問房地產(chǎn)商是怎么回事，房地產(chǎn)商竟說什么：“我在合同中承諾了提供電話和電視，但僅僅是提供，而沒說免費提供。公共電視天線在樓頂，你要入戶，先交300元入戶費;電話線已做到了樓道里，你要接通先交1500元安裝費。我按合同完工了，你說不能用是因為你沒交錢?！边@種讓人氣憤的事現(xiàn)在照樣不少，只不過現(xiàn)在大多發(fā)生在有線電視和寬帶入戶問題上。更有一些房地產(chǎn)商讓購房人入住時交煤氣、天然氣的管道鋪設費甚至所謂的電力增容費，某些以有門禁系統(tǒng)為誘餌吸引購房人的房地產(chǎn)商，到交房時反過來要購房人買門禁卡，不然拿了鑰匙也進不了樓門。門禁系統(tǒng)還沒防小偷，先把購房人給禁在門外。這些房地產(chǎn)商抓住了購房人沒有精力打官司的弱點，也知道購房人即使到了法院也很難說清的現(xiàn)狀，所以在房屋交付時再額外賺購房人一筆，購房人往往只能忍氣吞聲。

為了防范再遇到這種窩心事，筆者建議購房人千萬不要怕麻煩，一定讓房地產(chǎn)商在合同第十四條上將承諾提供的設施一條一條地寫清楚相關費用由誰出，要求房地產(chǎn)商在合同上寫明入住就能使用。如果房地產(chǎn)商不肯寫，購房人就要小心這里有鬼!

什么房子按套內面積售房

根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》實施意見第27條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售，都應當以套內建筑面積計價，按套內建筑面積結算房價款。同時，根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》實施意見第27條規(guī)定，商鋪、寫字樓、獨立的別墅和整棟樓房預售，計價方式由當事人自行約定。可以有三種計價方式選擇：按建筑面積計價、按套內使用面積計價或按套計價。

根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》實施意見第26條規(guī)定，商品住宅預售合同中沒有約定共用建筑面積處置情況的、2003年12月1日以后新取得商品房預售許可證并初始預售的住宅項目未按套內建筑面積計價的，市或區(qū)、縣國土房管局不得進行預售登記。

按套內面積買房對購房人來說有什么好處

自2003年12月1日北京市開始實施按套內面積售房至今，已經(jīng)有超過60個新開住宅項目取得了按套內面積賣房的預售許可證，買房人到這60多個樓盤買房，可按套內面積買房。過去，北京市按建筑面積預售商品住宅，因公攤面積而引起的面積糾紛是近年北京樓市比較突出的問題。

北京市政府新出臺的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》明確規(guī)定，現(xiàn)在預售商品房必須按套內面積賣房，即買房人掏錢買的是自己戶門以內的面積。

按套內面積買房如何保障權益

套內建筑面積由套內房屋使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分組成，按套內建筑面積買房，買房人買的就是自己家門內的面積，開發(fā)商不能再在公攤面積上進行暗箱操作，買房人對所購買的房屋面積心里有譜，不再吃虧。根據(jù)新規(guī)定，房屋竣工后，套內實測面積與預測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。

按新辦法，公共部位的產(chǎn)權屬于誰

根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權利份額一并轉讓;按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨同轉讓的，應當在房地產(chǎn)轉讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉讓。

開發(fā)商賣房時應公示哪些公攤部分

按照套內建筑面積買房，并不是買房人不承擔公攤面積，建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明。根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》第35條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：(一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;(二)參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù);(三)不分攤的共用部位。

按新辦法，購房者可以自己測量面積嗎

按照套內建筑面積賣房的同時，北京市商品房的測繪也在實行市場化，開發(fā)商可以委托有資質的測繪機構測繪。《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》規(guī)定，買房人查詢面積實測技術報告書，開發(fā)商不能拒絕。一旦測繪數(shù)據(jù)誤差較大，房屋面積與事實不符合，如果是由于測繪技術引起的，測繪單位承擔法律責任，買房人可以起訴測繪單位。

貸款辦不下來購房者有權選擇退房

有的開發(fā)商在合同中規(guī)定，買受人貸款辦不下來時，出賣人可以選擇解除合同。這一規(guī)定使得買受人在貸不下款后只能聽出賣人的支配，處于很尷尬的地位。本律師認為：買受人貸不下款，只要其按時提交了材料，退房的選擇權應交給買受人。

建議條款：“按照銀行確定的貸款金額和年限辦貸款手續(xù)，并向出賣人補交差額房款部分。若買受人已按銀行規(guī)定的要求提供了相應的文件，并在規(guī)定時間內辦理了按揭貸款申請手續(xù)，貸款銀行不能按買受人申請的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款或拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進行選擇：

(1)選擇其他付款方式，并享受應優(yōu)惠幅度，按照所選付款方式向出賣人支付房款;

(2)解除買賣合同，出賣人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及買受人書面解除買賣合同通知后30個工作日內，扣除印花稅的金額(房價總款的0.05%)后，向買受人無息返還已收房款?！?/p>

按套內建筑面積誤差確定當事人責任

合同范本雖然規(guī)定了當事人有四種計價方式可以選擇，但開發(fā)商往往以北京市按建筑面積發(fā)放房產(chǎn)證為由，拒絕購房者做其他選擇。律師認為，在不能按使用面積簽合同的情況下，應堅持選擇按套內建筑面積計價、面積確認及面積差異處理，以防止在分攤面積上出現(xiàn)爭議。

※ 明確配套設施和環(huán)境標準

目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差、基礎設施和公共配套建筑不能使用是一個關鍵因素，應該把配套設施、公共配套建筑和環(huán)境達到的具體標準寫進合同，并約定達不到使用標準的，按主合同第九條逾期交房的規(guī)定處理。

※ 將廣告、樓書的明示事項和承諾寫進補充協(xié)議

開發(fā)商為了賣房，會通過廣告、樓書進行宣傳，售樓人員也經(jīng)常向買受人做出各種承諾。應該將廣告、樓書的明示事項和承諾寫進補充協(xié)議里。

要求交房同時出示房屋實測面積

出賣人在交房時除應出示《北京市建設工程竣工驗收備案表》以外，還應出示《房屋實測面積》，防止房屋面積縮水或出賣人在分攤面積上做手腳。

※ 為防抵押設立補充條款

購買設定抵押權的商品房對購房者有下列風險：

一是若開發(fā)商不能按時還款，銀行可能請求法院以拍賣方式實現(xiàn)抵押權，導致購房者入住后被要求限期騰房;

二是處置抵押物后開發(fā)商仍不能付清債務，購房者已交房款無法追回。

對此，一是可以委托律師通過審查土地使用權證了解情況;二是以補充協(xié)議方式約定下列條款：出賣人保證所售商品房沒有設定抵押，任何第三人都不能對合同標的房屋提出所有權或其派生權利的要求，否則由此造成買受人損失的，由出賣人承擔全部責任。

注意質量保證書內容

一是注意保修范圍及期限。建設部《商品房銷售管理辦法》等有關部門規(guī)章規(guī)定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，購房者要注意核對。

二是商品房保修期從交付之日起計算。

三是保修費用由質量缺陷的責任方承擔。

四是賠償責任的規(guī)定。在保修期內，因商品房質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向開發(fā)商提出賠償要求。開發(fā)商向造成商品房質量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

五是開發(fā)商售出的商品房保修，還應當執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和其他有關規(guī)定。

買精裝房裝要簽好合同第十三條及附件三

一是裝修部分的報價。精裝修是房屋的組成部分而不是獨立存在的，簽約時應注意到房屋價款的組成不應是簡單的普通房屋的價錢和精裝修的費用相加。

二是裝修標準。《商品房買賣合同》中的附件三，是對裝飾、裝修標準的約定，建議購房者從裝修的設計、布局、施工工藝及所有裝修項目名稱、建材品牌、價格標準及相應的檔次、顏色、規(guī)格等給予詳細明確的約定。

三是驗收。驗收標準、驗收主體以及驗收程序等，應在合同中約定。驗收質量標準可直接約定按照建委頒布的《高級建筑裝飾工程質量檢驗評定標準》來進行。

四是項目變更。合同中要有裝修項目變更的約定。可以參照《家庭裝修合同》，在合同中說明裝修改動可以簽署工程變更單以明確改動的項目和時間。

五是違約責任。在《商品房買賣合同》第十三條中，對違反合同附件三的處理方法有兩種方式：一種是“出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價”;一種是雙方自行約定。如果選簽第一種，那一定要在附件三中明確約定價格標準。如果選擇雙方約定，除對裝飾裝修及設備價值的約定要詳盡外，還要明確具體的違約責任。

《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件之一，是“供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期”。而預售商品房的交付使用條件是什么，則留給了購房人和房地產(chǎn)商通過合同去約定。2003年底開始實施的《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》，將新建房屋取得“建筑工程竣工驗收備案表”和“商品房面積實測技術報告書”定為北京市房地產(chǎn)商交付預售商品房的法定條件，其它交付使用的條件仍留給了購房人和房地產(chǎn)商約定。因此，購房人如果希望入住時就有一個好的居住環(huán)境，就一定要約定好合同第十四條，并將該條“出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾”，約定為房地產(chǎn)商交房條件之一。這一點非常重要。