一、商品房預售有什么好處

預售有利于開發(fā)商籌集房屋建設資金，降低了資金使用成本。據(jù)測算，開發(fā)商以現(xiàn)房方式為開發(fā)項目的資金回收周期要長于預售房項目10個月。

預售逐漸成為房地產項目開發(fā)中重要的融資手段。房地產開發(fā)中資金需求量大，單靠開發(fā)商自有資金很難實施。我國房地產開發(fā)商除了向銀行貸款外基本上沒有其他可供選擇的融資方式，預售緩解了開發(fā)商的資金壓力。預售實際上成為開發(fā)商重要且成本幾乎為零的融資手段。據(jù)統(tǒng)計，房地產開發(fā)商的資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。

二、商品房預售有什么壞處

商品房預售款監(jiān)管方法落后、預售款的收取較為自由，加大了預購人的風險。建設部規(guī)定，預收房屋預售款，在房屋開工興建時不超過40%，待工作量完成一半時再收至60%，到封頂可收至95%，房屋交付使用全部收取。但一些開發(fā)商卻在工程設計圖紙初步成圖時就要求預購人一次性全額交付房款。由于預購人已經預交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質量以吸引購買者的動力不復存在，不僅導致房屋質量問題頻發(fā)，開發(fā)商攜款潛逃的極端現(xiàn)象也時有發(fā)生。

部分開發(fā)商盲目追求擴大規(guī)模，將預售款挪作他用或將已經預售的預售房不辦理預售登記而將其抵押給銀行為貸款做擔保，當開發(fā)商資金周轉困難且銀行催債時，預購人的利益將會受到損害。

建設工程價款的優(yōu)先受償權及對建設工程的留置權對預購人權益帶來很大威脅。依《合同法》第286條之規(guī)定，發(fā)包人(即開發(fā)商)未按照約定支付價款(即工程款)的，施工人可以對營造物進行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或拍賣之價款優(yōu)先受償。此外，依《合同法》第287條、第264條的規(guī)定，施工人尚得對營造物享有留置權。由此可見施工人的地位明顯高于預購人，從而對預購人利益造成威脅，使其處于不利地位。

商品房預售制度可方便不法開發(fā)商侵害購房人利益。因有關立法尚不完善，一些開發(fā)商利用法律漏洞，故意作虛假宣傳，損害預購方利益的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。較常見的是房屋不能如期交付、售房時的承諾與實際不符、房屋質量不符標準、變更房型結構和面積、房屋不能正常使用或個別地方影響正常使用等，有的開發(fā)商將不符資格或無預售許可證的期房進行預售、將在集體所有的土地上建設的房屋進行預售，導致購房人無法取得房屋產權證等。該類違約現(xiàn)象出現(xiàn)后，明顯處于弱勢地位的預購人追究開發(fā)商違約責任的難度很大。

預售制度加速了房價上漲。當開發(fā)商提前拿到預售款，提前收回大部分乃至全部成本時，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積房源等方式推動房價上漲，而房價的不斷上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預售款創(chuàng)造了條件。因為在房價上漲中，在買漲不買跌的心理推動下，人們對未來房價增值的預期會變得更為強烈，這種循環(huán)推動力促使房價不斷處于上升趨勢。