一、購(gòu)買二手房時(shí)如何看房？
1、房屋面積
房屋面積與房屋價(jià)格直接相關(guān)，而房屋面積有很多種不同的叫法，因此，購(gòu)房者首先要了解相關(guān)的概念，以避免在購(gòu)房過程中上當(dāng)受騙。無論新房還是二手房，現(xiàn)在房屋基本上是以成套建筑面積計(jì)價(jià)的，而產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的也是建筑面積，但是建筑面積和使用面積是有一定差距的，因此購(gòu)房者有必要詳細(xì)了解一下房屋的建筑面積、使用面積等，以確認(rèn)房屋的使用率。
（1）套內(nèi)建筑面積。房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻休面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。
（2）套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用呵秘為套內(nèi)臥竄、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)牛間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;套內(nèi)樓梯接自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積;不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井計(jì)入使用面積;套內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
（3）套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)端體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積。
（4）套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
2、房齡
土地使用權(quán)是有年限的，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓最高年限按照下列用途確定，居住用地70年、工業(yè)用地50年，教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)，旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。而土地和房屋是合一的，即“地隨房走、房隨地走”。而購(gòu)買二手房時(shí)，土地使用權(quán)年限通常減少了數(shù)年，因此購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要了解一下該房屋所占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)年限，房屋的剩余使用年限即按原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國(guó)有土地使用旺》規(guī)定的出讓年期減去已使用的年限計(jì)算。由于有的二手房外表被裝飾得煥然一新，從外表上并不能真正識(shí)別房屋的年齡，因此準(zhǔn)確了解房屋的真實(shí)年齡后，可以做到胸有成竹，并可作為討價(jià)還價(jià)的依據(jù)。
3、房屋及小區(qū)的環(huán)境
購(gòu)房者需要考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定時(shí)巡邏、安全防范措施，小區(qū)的綠化環(huán)境如何、是否清潔衛(wèi)生，周圍是否有無法忍受的噪音干擾，購(gòu)房者可選擇白天晚上分別考察多次，因?yàn)橛行﹩栴}在白天是顯示不出來的。并可向小區(qū)其他業(yè)主詢問，因?yàn)樗麄兪亲盍私庑^(qū)環(huán)境的人，了解一下小區(qū)的各種狀況。查看小區(qū)的交通是否便利，周邊是否有配套的學(xué)校、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)等。
4、房屋質(zhì)量和格局
一是房屋的主體結(jié)構(gòu)是否有明顯缺陷，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水，尤其要格外留意陽臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象，如果想查看得更為準(zhǔn)確，可選擇下雨天去看房，因?yàn)榉课莸倪@些缺陷在雨后會(huì)一覽無余。如果這些問題被裝修和裝潢所掩蓋，必須要注意做工問題，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致。
除了房屋質(zhì)量，其次就是房屋的格局了，一般來講南北通透的板樓是最適宜居住的，另外就是臥室、客廳、廚房等格局是否能滿足自己的要求，房屋的采光是否充足。
5、房屋的內(nèi)部設(shè)施如上下水管道、電線、網(wǎng)線等以及外部的配套設(shè)施
舒適的環(huán)境離不開水、電等的通暢，因此要檢在一下上下水能否正常使用，電路是否通暢，網(wǎng)線是否接通。要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗(yàn)浴缸時(shí)，要先打開水龍頭，看流水足否通暢，等到蓄滿水后再放水，看排水系統(tǒng)是否正常。對(duì)于高層的建筑，還要考察電梯的運(yùn)營(yíng)情況。作為購(gòu)房者，應(yīng)明確白己所需房子的各種情況、除進(jìn)行上述考察外，對(duì)房屋原使用情況進(jìn)行細(xì)致的了解有時(shí)也是非常必要的。
6、小區(qū)的物業(yè)管理
現(xiàn)在的成熟小區(qū)，物業(yè)管理是個(gè)非常重要的事項(xiàng)，因此物業(yè)管理公司服務(wù)水平的高低直接關(guān)系到業(yè)主的居住?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛的案件也屢見不鮮。
物業(yè)管理足指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)和約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。考察一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理環(huán)境，要去小區(qū)進(jìn)行實(shí)際查看保安人員和管理人員的素質(zhì)、裝備、服務(wù)態(tài)度，小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、車位使用情況、電梯等設(shè)備是否能正常運(yùn)行等，并可向小區(qū)其他業(yè)主進(jìn)行詢問公共維修基金的情況、業(yè)主委員會(huì)的成立情況等。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，現(xiàn)在新興的小區(qū)一般都在網(wǎng)上有自己的主頁，業(yè)主可以充分發(fā)表自己的想法和意見，因此登錄網(wǎng)站了解小區(qū)也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。另外還要了解一下物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是否屬于可承受的范圍，以免出現(xiàn)“買得起房卻住不起房”的情況。
二、如何查詢二手房的權(quán)屬？
（一）查詢房屋產(chǎn)權(quán)是否合法
查詢房屋的權(quán)屬，首先要做的就是要看房屋產(chǎn)權(quán)是否合法。通常來說，買房應(yīng)該要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格。
為了防止有的賣房人偽造假產(chǎn)權(quán)證，還有必要到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)查驗(yàn)房產(chǎn)證的真實(shí)性以及產(chǎn)權(quán)記錄。兩相對(duì)照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，要查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的正本，房屋所有權(quán)的狀況，若是共有，在“房主”一項(xiàng)會(huì)有顯示，且共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式都有記錄，防止無權(quán)的人或者是部分產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成員共有的，或繼承人共有的房屋，那么買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人共同簽訂房屋買賣合同。共有人不能到場(chǎng)的，應(yīng)由其出具公證委托書。因?yàn)橐勒辗梢?guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。此外，房屋的用途是民用還是商用。土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，出讓土地使用年限還有多長(zhǎng)，是否劃算，是否是農(nóng)村集體土地等都應(yīng)該詳細(xì)查詢。
（二）查詢房屋的“他項(xiàng)權(quán)”
產(chǎn)權(quán)記錄只是一些基本信息，無法提供房源所有權(quán)是否已“作嫁于人”。此時(shí)，就需要查詢房屋的“他項(xiàng)權(quán)”。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類（如典權(quán)、抵押權(quán)等）、權(quán)利范圍（他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍）、權(quán)利價(jià)值（他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格）、權(quán)利存續(xù)期間（契載期限）、注銷日期（他項(xiàng)權(quán)利消失的日期），并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)如有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。因此，購(gòu)房者必須通過查詢“他項(xiàng)權(quán)”，看看房屋是否抵押、是否處于訴訟糾紛而被查封以及房產(chǎn)的貸款記錄等內(nèi)容。
不過，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是無法查詢到房源債務(wù)負(fù)擔(dān)狀況的，諸如此房是否有租賃債務(wù)等，則必須查驗(yàn)租約以及有關(guān)的證明文件。如果買房時(shí)，房主與第三人還存在著租賃關(guān)系，在此情況下，買受人雖然能取得房屋產(chǎn)權(quán)，卻有可能因租賃期未滿而無法入??；或買賣合同可能因?yàn)榍址噶顺凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)而被撤銷，從而陷入訴訟糾紛之中。
