一、如何選購二手房？

（一）是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。

（二）確認房屋的準確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積，最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

（三）觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點； 管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

（四）考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬；觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

（五）了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

（六）物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。

（七）了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。

（八）舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

（九）鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

二、二手房交易如何把關(guān)？

第一道關(guān)，清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

第二道關(guān)，清楚所購“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。

第三道關(guān)，清楚所購“二手房”的準確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。由于年代久遠等原因，有時會出現(xiàn)所售房屋實際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象，導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，如當時測繪的誤差、某些贈送的面積等。所以合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

第四道關(guān)，清楚辦理購買“二手房”規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。

第五道關(guān)，屋內(nèi)設(shè)施的交驗細節(jié)。消費者在買房時有時會出現(xiàn)這種情況：在簽訂合同時，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影，或是業(yè)主要求折價賣給客戶。其實這種糾紛可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時必須白紙黑字在合同上注明。

第六道關(guān)，付款方式。在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。

第七道關(guān)，交房時間。在合同簽訂的時候還應(yīng)該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

第八道關(guān)，中間人保證的合同內(nèi)容。許多房屋中介公司除辦理代辦過戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款。房屋買賣如果是通過中介公司進行的，那么在居間中保合同中除了須標明中介公司的權(quán)利外，還必須標明中介公司承擔的責任與義務(wù)，如過戶后第幾個工作日交付房款，交付方式及相關(guān)稅費明細等。

第九道關(guān)，違約責任。買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務(wù)，這樣可大大避免糾紛的發(fā)生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。