一、如何辨識(shí)二手房的年齡？

方法一：看到新近粉飾的墻面，可以從周?chē)用窕蚍抗懿块T(mén)那里確認(rèn)一下房屋的真實(shí)年代，不要隨便聽(tīng)信中介公司關(guān)于房屋年代的介紹。

方法二：房屋內(nèi)如果新近裝飾過(guò)，可以進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀(guān)察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難以改變，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，另外由于地板的裝修不容易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

方法三：觀(guān)察樓道情況，了解戶(hù)表狀況。

方法四：查看產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間也能大致判斷房屋時(shí)間的年限，如果是單位房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時(shí)間。

最后，消費(fèi)者還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實(shí)際建造年限與房東所提供的的不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么？

第一，注意查看出賣(mài)方的證件。

在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方一定要查看賣(mài)方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶(hù)口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證，需夫妻雙方簽字。

第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)。

房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買(mǎi)二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣(mài)方擁有完全的、無(wú)瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。很多人在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，出賣(mài)方可能本身還沒(méi)有取得房產(chǎn)證，此時(shí)買(mǎi)方交易有很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能買(mǎi)房人長(zhǎng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無(wú)法取得房產(chǎn)證，那么買(mǎi)房人永久無(wú)法取得對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的物權(quán)。建議大家購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)注意出賣(mài)方是否已經(jīng)實(shí)際取得房產(chǎn)證。

第三，注意房屋的抵押狀態(tài)。

通常，出賣(mài)方在出售房屋時(shí)，房子本身還有部分銀行貸款沒(méi)有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來(lái)講，出賣(mài)方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無(wú)效合同，除非銀行同意出售。實(shí)踐中出賣(mài)方通常要求買(mǎi)房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買(mǎi)房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣(mài)方不辦理解押，可能導(dǎo)致買(mǎi)房人面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，最后可能房款也無(wú)法追回。

第四，注意房屋的出租狀態(tài)。

若是出賣(mài)方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對(duì)這個(gè)房子享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以買(mǎi)房人要取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買(mǎi)賣(mài)雙方所簽署的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。同時(shí)，即使承租人放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買(mǎi)房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會(huì)給買(mǎi)房人帶來(lái)一定的影響。

第五，注意房屋的性質(zhì)。

房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要區(qū)分房屋的性質(zhì)。