一、已抵押的房產(chǎn)能否買賣？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應歸無效。同時購買了這種設有抵押權(quán)的房產(chǎn)對購買人來說也存在法律風險，一旦抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風險就顯現(xiàn)出來。

在實際案例中，的確有人將已設定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房價款后離開，等抵押權(quán)人要實現(xiàn)抵押權(quán)時才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復雜的法律糾紛。

二、如何防范二手房的購買風險？

1、在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查。

2、中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長。

3、如果核查發(fā)現(xiàn)該二手房確實已設立抵押，應與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。

現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實踐中，最好請抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對購房人在法律上比較有保障。同時在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。