一、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指什么

房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)的所有權(quán)有償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人，也就是人們通常說的“出售”。房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓首先要確定房產(chǎn)所有權(quán)的歸屬，房產(chǎn)一般歸個(gè)人所有，夫妻共同所有，其他組織所有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)（包括房產(chǎn)）物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外，故房產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，應(yīng)房產(chǎn)的所有權(quán)人（賣房人）和受讓人（買房人）簽訂合法有效的《房屋買賣合同》，然后買賣雙方依照合同履行各自的義務(wù)，其中最主要的就是交付房款和房產(chǎn)過戶的義務(wù)的約定。

二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的誤區(qū)

1、認(rèn)為沒有房產(chǎn)證也可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。有的轉(zhuǎn)讓人雖在該房中居住多年，原購房款也已經(jīng)交清，但尚未辦理房屋所有權(quán)證，在這種情況下就轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定效力待定合同是指已經(jīng)成立但是不完全具備法律所要求的效力要件，因此其效力是否發(fā)生還有待進(jìn)一步確定的合同。這樣的《房屋買賣合同》就屬于效力待定的合同，只有轉(zhuǎn)讓人取得了房屋所有權(quán)證后該合同才會(huì)有效。

2、認(rèn)為房產(chǎn)登記一個(gè)人名下，該個(gè)人就可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。許多房產(chǎn)只登記在一個(gè)人名下，但實(shí)際屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，故房產(chǎn)登記在個(gè)人名下但實(shí)際屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)該夫妻雙方共同處分，也就是《房屋買賣合同》的轉(zhuǎn)讓方應(yīng)該是夫妻雙方。

3、《房屋買賣合同》簽訂后，房款付清，但因?yàn)闀翰幌脒^戶，認(rèn)為讓轉(zhuǎn)讓方去公證處申請辦理一份委托買房的《委托書》買賣雙方就萬事大吉了。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，委托書是公民、法人委托代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為的法律文書。《委托書》中如受托人的權(quán)限過寬，如受托人可以隨意出售，這樣就可能損害轉(zhuǎn)讓方利益;如受托人不去辦理過戶，而轉(zhuǎn)讓方又去了外地，這就加大了過戶的成本。