一、 商品房預售需要什么條件？

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

二、 商品房預售存在什么風險？

（一）預售宣傳陷阱

一些不法房地產商在預售宣傳時，一般都散發(fā)精致的售樓書，許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業(yè)管理。消費者接收預購的房屋后才發(fā)現實際情況與廣告宣傳大相徑庭，配套遲遲難以落實，物業(yè)管理更是質價不符。消費者為此與房地產商討“說法”時,房地產商往往以預售合同中對此并未約定為由推卸責任.

（二）預售合同中的陷阱

在建商品房必須達到一定的工程進度、具備一定條件、依法取得預售許可證后才能預售。而個別房地產商為了搶占市場，在根本步具備預售條件、甚至在建設用地尚未動遷的情況下，就要求消費者與其簽定《商品房認購書》、《意向協議書》等所謂認購合同，并要求消費者交納相當額度的定金。

消費者一旦簽定了此類所謂認購合同，便極易陷入一個進退兩難的怪圈：房地產開發(fā)商如果最終不能獲得預售許可證，則雙方簽定的認購協議就不具有法律效力，房地產商只要以合同無效為由返還了定金，就不必承擔任何責任，而購房者不僅無法實現購房的目的，而且遭受一定的經濟損失；房地產開發(fā)商如果以后取得了預售許可證，有往往要求消費者補簽《預售合同》，消費者一旦因發(fā)現補簽的《預售合同》與認購協議不一致，增加了一些于己不利的條款而拒簽時，房地產商有以拒絕認購為由而沒收定金。

（三）交付面積中的水份

商品房預售合同中一般均有實際交付面積與預售面積不一致時的處理條款，其中最常見的處理方式是按實結算，即約定按實測面積與約定面積間差，雙方按價款多退少補的方式解決。這種處理方式看似公平，但卻極易使銷售者掉入不法房地產商所設的面積陷阱。

三、商品房預售如何防范風險？

（一）簽訂預售合同的有關面積條款或面積爭議解決條款時，可以采取以下防范措施：

1、約定按套內的建筑面積結算商品房面積糾紛的種類來看，一般爭議的面積多是由分攤的公用面積引起的。所以消費者可以要求約定按所購商品房分戶門以內的建筑面積結算房價款。

2、約定明確套內的建筑面積與共有分攤面積。

3、約定將有關管理規(guī)章中面積管理條款作為解決面積爭議的條款。

4、預防遲延交付的借口。

（二）在預購商品房時加強自我防范

（三）政府有關管理部門加強依法行政，絕不讓不法房地產商鉆空子。

在商品房的預售中是存在風險的，所以您如果要購買房子，最好時候事先了解相關內容，咨詢一下律師。因為許多不法開發(fā)商就是利用法律的漏洞或者利用其他手段騙消費者購買房子，其實這種現象很普遍。所以您在購房時，千萬要細心，謹慎。