一、商品房買賣的流程是怎樣的？

商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價(jià)款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。購(gòu)買人對(duì)商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想。

各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購(gòu)書》；簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》；與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》；辦理預(yù)售登記；《商品房抵押貸款合同》登記備案；房屋交付；辦理大確權(quán)證；辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，領(lǐng)房產(chǎn)證；辦理抵押權(quán)登記；買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。

二、商品房買賣要留心哪些問(wèn)題？

明辨商品房

新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋，商品房是由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，向社會(huì)公眾銷售，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個(gè)：一是必須由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，二是必須向社會(huì)公眾銷售。

經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購(gòu)買人都被嚴(yán)格限制在特定的范圍，銷售價(jià)格比商品房市場(chǎng)價(jià)格低。消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)，不能貪圖便宜，要關(guān)注交易的合法性，否則會(huì)招來(lái)不必要的麻煩。

認(rèn)購(gòu)先查四證

四證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在具備四證的前提下才可開工建設(shè)，也僅在具備四證的前提下，方可領(lǐng)取《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，從而成為已經(jīng)合法交易的商品房。

“認(rèn)購(gòu)協(xié)議”非“買賣合同”

認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂之類的協(xié)議往往較為簡(jiǎn)單，通常不被認(rèn)為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個(gè)“預(yù)約”。由于簽訂認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議時(shí)，開發(fā)商的商品房建設(shè)項(xiàng)目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時(shí)，雙方都具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

如果未經(jīng)確定的商品房交易內(nèi)容，因?yàn)椴荒軞w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，在締約時(shí)刻來(lái)到時(shí)不能達(dá)成一致的，可以解除認(rèn)購(gòu)，歸還定金。反之，如果任何一方違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容，拒絕訂約的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

土地使用年限要搞清

我國(guó)的城市國(guó)有土地除了個(gè)別特殊情形外，均實(shí)行有償、有相應(yīng)使用期限的出讓制度，不同性質(zhì)的建設(shè)用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或者其他用地50年。購(gòu)房人要對(duì)照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。

銷售公司口頭承諾莫輕信

銷售公司賣房時(shí)做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認(rèn)。還有一些分明是一個(gè)前臺(tái)白臉，一個(gè)后臺(tái)不照面。對(duì)此，建議購(gòu)房人一是要搞清售樓人員的身份，二是最好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，最好明明白白寫進(jìn)合同，對(duì)待口頭承諾也要適當(dāng)留一手，不妨將這些美言留在錄音機(jī)里。

“得房率”要補(bǔ)進(jìn)協(xié)議

商品房交易中，契載面積與實(shí)際交付面積有差異，是最常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理?！边€有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購(gòu)房人將“得房率”寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，并約定相應(yīng)處理辦法。

買的房子被“限制”可退房

有些購(gòu)房人買了房，交了首付，簽了合同，但是開發(fā)商就是不給辦理按揭。最后一查，原來(lái)是房子受到“限制”了，整幢樓都被開發(fā)商抵押貸款了。對(duì)于這種情況，購(gòu)房人可以開發(fā)商未告知情況下出售抵押房為由，要求解除合同，退還房款及利息。建議購(gòu)房人在簽約之前，查一查房屋有無(wú)抵押或者受限的情況。

房子總平面圖須留意

房屋建設(shè)中的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更是常有的情況。有些是由于工程技術(shù)上的客觀原因，有的是開發(fā)商的主觀原因。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該在變更確立之日起10內(nèi)，書面告知買房人。買房人在收到通知起的15日內(nèi)，做出是否退房的書面答復(fù)，逾期沒有答復(fù)的，視為同意接受變更。建議購(gòu)房人留意《商品房買賣合同》的附件1“總平面圖”和附件5“套型及分層平面位置圖”（需標(biāo)注尺寸）。

精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)不能模糊

針對(duì)精裝修質(zhì)量差，品牌與約定不符的情況，購(gòu)房人可以在購(gòu)房附件“裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中加以約定。現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商為了避免承擔(dān)責(zé)任，會(huì)將“裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得非常模糊，比如經(jīng)常用“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”、“高級(jí)”等詞語(yǔ)。建議購(gòu)房人為了避免發(fā)生此類糾紛，不妨在《商品房買賣合同》附件6中，將約定盡可能詳細(xì)。

房屋滲水，注意保留證據(jù)

房屋滲水，開發(fā)商來(lái)修，時(shí)間可能已過(guò)了保修期，開發(fā)商于是不聞不問(wèn)了。遇到這種情況，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)注意保留每次維修的證據(jù)，以便日后維權(quán)?！白詈?，如果出現(xiàn)大規(guī)模的房屋質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織起來(lái)，以業(yè)委會(huì)的名義去與開發(fā)商交涉，再找質(zhì)檢站檢測(cè)，以便到法院去維權(quán)。”

物管更迭，需要重簽合同

由于法律規(guī)定只有業(yè)委會(huì)組織投票才能決定更換物管，因此在小區(qū)業(yè)委會(huì)遲遲無(wú)法成立的情況下，趕走物管非常困難。雖然現(xiàn)在的物管系前物管改制而來(lái)，但是在法人上卻不是一回事，因此新物管應(yīng)當(dāng)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)合同，而現(xiàn)在新物管直接進(jìn)入開始運(yùn)作，法律上應(yīng)當(dāng)站不住腳，業(yè)主完全可以拒交物業(yè)費(fèi)。