一、商品房買賣的流程是怎樣的？
商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實現(xiàn)自己的住房夢想。
各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購書》；簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》；與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》；辦理預(yù)售登記；《商品房抵押貸款合同》登記備案；房屋交付；辦理大確權(quán)證；辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證；辦理抵押權(quán)登記；買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。
二、商品房買賣要留心哪些問題？
明辨商品房
新房子并不等于商品房。根據(jù)司法解釋，商品房是由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的，向社會公眾銷售，并將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方的再建或已竣工的房屋。這類房屋的核心要素有兩個：一是必須由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，二是必須向社會公眾銷售。
經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房等政策性或福利性住房，其購買人都被嚴(yán)格限制在特定的范圍，銷售價格比商品房市場價格低。消費(fèi)者在選擇購房時，不能貪圖便宜，要關(guān)注交易的合法性，否則會招來不必要的麻煩。
認(rèn)購先查四證
四證是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》。合法的商品房開發(fā)建設(shè)項目在具備四證的前提下才可開工建設(shè)，也僅在具備四證的前提下，方可領(lǐng)取《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，從而成為已經(jīng)合法交易的商品房。
“認(rèn)購協(xié)議”非“買賣合同”
認(rèn)購、預(yù)訂之類的協(xié)議往往較為簡單，通常不被認(rèn)為是“商品房買賣合同”，而僅僅是一個“預(yù)約”。由于簽訂認(rèn)購、預(yù)訂協(xié)議時，開發(fā)商的商品房建設(shè)項目往往還是“紙上談兵”，存在一定的不確定性。所以簽訂這類協(xié)議時，雙方都具有一定風(fēng)險。
如果未經(jīng)確定的商品房交易內(nèi)容，因為不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，在締約時刻來到時不能達(dá)成一致的，可以解除認(rèn)購，歸還定金。反之，如果任何一方違背認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容，拒絕訂約的，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。
土地使用年限要搞清
我國的城市國有土地除了個別特殊情形外，均實行有償、有相應(yīng)使用期限的出讓制度，不同性質(zhì)的建設(shè)用地具有不同的最高使用年限。居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。購房人要對照約定的房屋使用功能，考量買賣合同中約定的土地使用年限的合法性。
銷售公司口頭承諾莫輕信
銷售公司賣房時做出空頭承諾，開發(fā)商也不知情，事后不予承認(rèn)。還有一些分明是一個前臺白臉，一個后臺不照面。對此，建議購房人一是要搞清售樓人員的身份，二是最好不要輕信口頭承諾。有要求、有想法，最好明明白白寫進(jìn)合同，對待口頭承諾也要適當(dāng)留一手，不妨將這些美言留在錄音機(jī)里。
“得房率”要補(bǔ)進(jìn)協(xié)議
商品房交易中，契載面積與實際交付面積有差異，是最常見的一類糾紛。法律上，處理此類糾紛的基本原則是“按約定辦理。”還有一類面積差異糾紛比較特殊，現(xiàn)行規(guī)定并未明確涉及，那就是公攤面積大了，使用面積小了，但是建筑總面積差異不大。建議購房人將“得房率”寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，并約定相應(yīng)處理辦法。
買的房子被“限制”可退房
有些購房人買了房，交了首付，簽了合同，但是開發(fā)商就是不給辦理按揭。最后一查，原來是房子受到“限制”了，整幢樓都被開發(fā)商抵押貸款了。對于這種情況，購房人可以開發(fā)商未告知情況下出售抵押房為由，要求解除合同，退還房款及利息。建議購房人在簽約之前，查一查房屋有無抵押或者受限的情況。
房子總平面圖須留意
房屋建設(shè)中的規(guī)劃、設(shè)計變更是常有的情況。有些是由于工程技術(shù)上的客觀原因，有的是開發(fā)商的主觀原因。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該在變更確立之日起10內(nèi)，書面告知買房人。買房人在收到通知起的15日內(nèi)，做出是否退房的書面答復(fù)，逾期沒有答復(fù)的，視為同意接受變更。建議購房人留意《商品房買賣合同》的附件1“總平面圖”和附件5“套型及分層平面位置圖”（需標(biāo)注尺寸）。
精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)不能模糊
針對精裝修質(zhì)量差，品牌與約定不符的情況，購房人可以在購房附件“裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中加以約定?，F(xiàn)實中，開發(fā)商為了避免承擔(dān)責(zé)任，會將“裝飾、裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”約定得非常模糊，比如經(jīng)常用“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”、“高級”等詞語。建議購房人為了避免發(fā)生此類糾紛，不妨在《商品房買賣合同》附件6中，將約定盡可能詳細(xì)。
房屋滲水，注意保留證據(jù)
房屋滲水，開發(fā)商來修，時間可能已過了保修期，開發(fā)商于是不聞不問了。遇到這種情況，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)注意保留每次維修的證據(jù)，以便日后維權(quán)?！白詈?，如果出現(xiàn)大規(guī)模的房屋質(zhì)量問題，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織起來，以業(yè)委會的名義去與開發(fā)商交涉，再找質(zhì)檢站檢測，以便到法院去維權(quán)?！?/p>
物管更迭，需要重簽合同
由于法律規(guī)定只有業(yè)委會組織投票才能決定更換物管，因此在小區(qū)業(yè)委會遲遲無法成立的情況下，趕走物管非常困難。雖然現(xiàn)在的物管系前物管改制而來，但是在法人上卻不是一回事，因此新物管應(yīng)當(dāng)與業(yè)主重新簽訂物業(yè)合同，而現(xiàn)在新物管直接進(jìn)入開始運(yùn)作，法律上應(yīng)當(dāng)站不住腳，業(yè)主完全可以拒交物業(yè)費(fèi)。
