一、商品房買賣合同中的注意事項

1、簽合同前先查看政府相關部門頒發(fā)的《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》及營業(yè)執(zhí)照;交房前應查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。

2、主體。即房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

3、預售的商品房的基本情況，預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

4、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

5、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。

6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

7、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。

8、房地產權的辦理屬于登記義務，辦理不應收取費用(除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的)

9、物業(yè)管理條款，要明確物業(yè)費所收取的項目為哪些，交房時應提前繳納幾個月的物業(yè)費，

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致

13、針對付款方式、核算方式與開發(fā)商達成協議，并把雙方允諾的內容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設置過重義務，日后無法履行

14、對于付款延期，付款延期的違約責任，可以根據開發(fā)商延期交付房屋的違約責任書寫相同。

15、商品房質量，與開發(fā)商協定房屋的質量標準，應主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時，其達不到質量標準的處罰方式由雙方協商作出明確規(guī)定;對于違約條款要明確到具體情況。

對于商品房的質量，應當與開發(fā)商約定的內容包括：墻體平直的標準;防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水;表面裂縫的標準：即開發(fā)商承諾商品房內部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內表面的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。

二、如何計算商品房的面積？

1、設計為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺相似的均按陽臺投影面積的一半計算面積

2、與陽臺相連，設計或實際建成為放置空調機等設備的構筑物，不計算面積

3、落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設計及現狀均與樓地面處于同一水平標高的，計算面積

4、公攤面積的計算，高層公攤系數一般在0.18～0.26之間：多層公攤系數在0.11～0.16之間。

5、國家規(guī)定商品房的面積誤差不得超過3%。

6、面積差異應對實際面積與合同標明的面積的誤差作出詳細的規(guī)定，以免交付使用時，對于誤差面積的核算方式與開發(fā)商產生糾紛。千萬不可僅以“多退少補、按實際面積為準”一筆代之。

5、新房住房維修基金全國統一標準2%。