一、什么是商品房認(rèn)購書，認(rèn)購書的性質(zhì)如何？

（一）什么是認(rèn)購書，認(rèn)購書的內(nèi)容有：

商品房認(rèn)購書在法律上沒有明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中卻廣泛存在。其使用的名稱也很不一，如認(rèn)購合同、預(yù)訂合同、預(yù)訂書、確認(rèn)書等。這些都造成了商品房認(rèn)購書在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的糾紛很多。特別是有些開發(fā)商把簽訂認(rèn)購協(xié)議作為簽訂購房合同的前提，利用商品房認(rèn)購書套取購房者的定金，讓很多購房者落入陷阱。

商品房認(rèn)購書的內(nèi)容有詳有略，內(nèi)容通常是：購房者向開發(fā)商交納一定金額的預(yù)約款，享有在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)購買開發(fā)商某處房屋的權(quán)利；購房者如果不在約定時(shí)間與開發(fā)商洽談購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將預(yù)訂的房屋轉(zhuǎn)售他人。絕大多數(shù)的商品房認(rèn)購書還約定，開發(fā)商有權(quán)扣留購房者所交納的預(yù)約款作為違約金。

（二）認(rèn)購書的性質(zhì)：

一般來說，認(rèn)購書是購房者與發(fā)展商之間達(dá)成的一種協(xié)議，它并不具備法律效力。但同時(shí)法律規(guī)定商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

因此，認(rèn)購書是否具備法律效力要看其具體內(nèi)容，不能一概而論。不少置業(yè)者在簽訂“認(rèn)購書”時(shí)，往往會(huì)疏忽大意，沒有仔細(xì)研究相關(guān)條款，給某些發(fā)展商有機(jī)可乘，到最后才發(fā)現(xiàn)自己吃了虧。各位置業(yè)者應(yīng)該引以為戒，仔細(xì)研讀各項(xiàng)條款，有懷疑的地方一定要問清楚，最后才決定是否簽字。

二、購房者在簽訂房屋認(rèn)購合同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？

簽訂認(rèn)購書的時(shí)候往往需要交一些預(yù)購款，在訂立涉及誠意金、訂金或定金的條款時(shí)，要注明在支付首期購房款時(shí)，是否將該款項(xiàng)作為購房款的一部分。而誠意金、訂金或定金這三者也是有區(qū)別的，當(dāng)買家不想購房時(shí)，誠意金一般可以退還；而訂金與定金的退還則有一定難度，除非特別注明，否則必須在發(fā)展商出現(xiàn)違約的情況下，訂金或定金才能退還。因此，簽訂認(rèn)購書要注意：

（一）購房者應(yīng)當(dāng)將相關(guān)內(nèi)容以書面形式明確約定并確認(rèn)“定金”還是“訂金”；

（二）購房者與房產(chǎn)商在簽訂正式合同時(shí)對(duì)于合同的某些條款無法達(dá)到一致時(shí)的處理方式以書面的形式加以約定；

（三）購房者應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)商將預(yù)售證號(hào)在認(rèn)購書中寫清楚，并載明如果因?yàn)殚_發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證造成合同無效的違約責(zé)任或由開發(fā)商承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

以上就是商品房認(rèn)購書的相關(guān)問題，總之，購房者在簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議時(shí)必須倍加謹(jǐn)慎，因?yàn)殚_發(fā)商可能在房屋認(rèn)購書中設(shè)下很多“陷阱”，給購房者造成很多麻煩。