一、商品房買賣中有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實(shí)對外銷售期房。

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房子，在合同被宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪作他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。

（二）開發(fā)商惡意搭售商品房。

在房價(jià)價(jià)位高時(shí)，開發(fā)商會惡意約定不超過5%的面積差時(shí)，只能按合同價(jià)補(bǔ)足。這樣，在房價(jià)下跌時(shí)購房人即無法要求以交付時(shí)的市場價(jià)補(bǔ)足或造成購房人根本無能力補(bǔ)足而無端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

（三）商品房逾期交付的價(jià)格罰則

一般法院會強(qiáng)調(diào)合同的實(shí)際履行，致使購房人無法擺脫該合同而作重新選擇。而且在現(xiàn)行的格式文本中關(guān)于開發(fā)商逾期交房的條款中，一般設(shè)定在超過幾個(gè)月后仍未交付時(shí)只能終止合同并獲得20%已付款的違約金或在獲得10%的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價(jià)下跌之時(shí)適用價(jià)格罰則（逾期交付從低價(jià)）應(yīng)有的地位。

（四）擅自變更房屋設(shè)計(jì)缺乏有效制約

發(fā)展商對房屋設(shè)計(jì)單方面作出重大調(diào)整，這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理――僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時(shí)，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會或須花費(fèi)更多的價(jià)錢才能找到，而因這種機(jī)會成本的損失在文本合同中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

（五）普通房屋質(zhì)量問題沒有有效的措施

房屋的“裂、漏”其實(shí)是個(gè)大問題。而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時(shí)的漏水不可避免，且整修的效果差、其過程也煩人，但由于只屬于普通質(zhì)量問題不能退房，購房人一般只能忍受。

二、商品房買賣要注意什么？

（一）認(rèn)清開發(fā)商的資質(zhì)。

首先，是對開發(fā)商的資格條件，開發(fā)商一般為商品房的開發(fā)企業(yè)，需要有資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、一定數(shù)額的注冊資本，有相關(guān)資格技術(shù)人員與會計(jì)人員。就是要依法設(shè)立的的企業(yè)。

其次，是對建設(shè)基地的要求，要有土地使用權(quán)的證明文件；要獲得建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)文件，同時(shí)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；還要獲得建筑和管理工程執(zhí)照。

再次，是對施工設(shè)計(jì)及投資的要求，要求施工設(shè)計(jì)圖已經(jīng)完成，施工單位已經(jīng)落實(shí)等，按提供預(yù)售房來計(jì)算，設(shè)入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并以確定施工的進(jìn)度和開工、竣工交付日期。

最后，商品房預(yù)售要向房產(chǎn)部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。只有經(jīng)審核批準(zhǔn)，商品房才能正式預(yù)售，向購房者收取房款。

在實(shí)踐中，有當(dāng)事人以開發(fā)商沒有取得商品房預(yù)售許可證，請求法院宣告商品房預(yù)售買賣合同無效，這種情形訂立的合同當(dāng)然無效，但是開發(fā)商在訂立合后并于起訴前取得了商品房預(yù)售許可證的，則認(rèn)定為有效。

（二）合同內(nèi)容要具體明確

合同的主要條款，包括期房的基本情況、面積大小、規(guī)劃設(shè)計(jì)、價(jià)款及支付方式、違約責(zé)任一定要明確，因?yàn)樵谄诜抠I賣中，購房者往往看到的是小區(qū)建筑物的模型、房屋的戶型圖，不能看到房屋的真實(shí)情況，由于房屋沒有建好，購房人無從確定房屋是否符合約定，這就要求購房人應(yīng)當(dāng)更加的注意買賣過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)。因此，應(yīng)在合同中進(jìn)行具體明確的約定，為房屋實(shí)際交付提供有效依據(jù)。

實(shí)踐中，在雙方訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，往往是格式合同，是由開發(fā)商提供的打印好的文本，所以買方往往無從選擇，這時(shí)需要買方仔細(xì)閱讀合同文本的內(nèi)容，有不理解的地方，必須詢問清楚，尤其是劃橫線的部分，因?yàn)闄M線上的文字是開發(fā)商自己打上去的，如果約定不明確，可以與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，并一同備案到房地產(chǎn)管理局，買賣方為有效成立。

以上就是關(guān)于商品房買賣中的風(fēng)險(xiǎn)和注意事項(xiàng)的相關(guān)內(nèi)容。在期房買賣中，提醒購房人在實(shí)現(xiàn)購房目的的前提下，一定要熟知相關(guān)的法律常識。因?yàn)樯唐贩抠I賣動輒涉及到幾十萬甚至上百萬數(shù)額，對普通老百姓來說意義重大。如果購房者在購買期房的過程中沒有多少把握，不妨直接在律師的陪同下簽訂期房合同，這樣可以最大程度地避免發(fā)生期房買賣糾紛。