一、延期交房的原因有哪些？

商品房交付中關(guān)于逾期交房的特殊原因主要包括兩種情況，一個(gè)是因?yàn)榉ǘɑ蚣s定的事由不需要承擔(dān)違約責(zé)任的延期交房，另一種是開(kāi)發(fā)商自己的原因?qū)е卵悠诮环浚枰袚?dān)違約責(zé)任。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己的原因?qū)е碌难悠诮环?，除非合同中有不平等的條款約定，一般都可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，但在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以第一種是由來(lái)進(jìn)行抗辯，也就是開(kāi)發(fā)商一旦延期交房就會(huì)說(shuō)是法定原因或者約定原因。這種抗辯也就是兩個(gè)方面：

（一）法定原因。也就是我們平時(shí)常聽(tīng)說(shuō)的不可抗力。遭遇不可抗力，且出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)在規(guī)定的期限內(nèi)通知買(mǎi)受人，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可以予以延期。這種情況下，購(gòu)房者由于缺乏法律知識(shí)很容被開(kāi)發(fā)商蒙混過(guò)關(guān)，自己的權(quán)益受到損失但是沒(méi)有追究。

（二）約定原因。相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商在示范合同文本第二款規(guī)定的不可抗力之外又規(guī)定了一些第三方原因可以免除開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，主要包括由于市政基礎(chǔ)設(shè)施原因或公共設(shè)施原因?qū)е碌挠馄诮环棵獬_(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。這種情況下，需要購(gòu)房者簽合同時(shí)擦亮雙眼仔細(xì)辨別，能咨詢律師最好，不讓開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大免責(zé)范圍。

二、哪些原因延期交房開(kāi)發(fā)商不用承擔(dān)責(zé)任？

在司法實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商提出免責(zé)原因可以是約定的，也可以是法定的。約定的免責(zé)就不說(shuō)了，法定的免責(zé)就業(yè)是不可抗力的認(rèn)定是非常復(fù)雜的。哪些原因延期交房開(kāi)發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

首先，《合同法》第一百一十七規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀情況。一般表現(xiàn)為影響合同履行的災(zāi)難性事件，既包括自然力量，如地震、水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪等；又包括社會(huì)異常行為，如戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂、軍事封鎖等。下面我們來(lái)具體看看：

（一）以自然現(xiàn)象為表現(xiàn)形式的不可抗力。

司法實(shí)踐中，在逾期交房的情況下，很多開(kāi)發(fā)商提出，由于臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)雪、大雨、洪水等原因，導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，對(duì)于以自然現(xiàn)象為主要表現(xiàn)形式的不可抗力，應(yīng)從以下兩個(gè)方面認(rèn)定是否屬于不可抗力：

1、如果以上自然現(xiàn)象是該地區(qū)的通常的氣象表現(xiàn)形式，則不能認(rèn)定為不可抗力，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商根椐當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，合理安排工期，在簽定合同時(shí)合理預(yù)見(jiàn)，確保在約定的期限內(nèi)依法交付房屋。如是該自然現(xiàn)象在當(dāng)?shù)貙佼惓Ｌ鞖猓瑧?yīng)認(rèn)定為不可抗力。

2、自然現(xiàn)象是否足以導(dǎo)致延期施工，自然現(xiàn)象與延期施工之間是否有因果關(guān)系。在司法實(shí)踐，開(kāi)發(fā)商為了免除自己的逾期交房的違約責(zé)任，提供了當(dāng)?shù)貧庀蟛块T(mén)的氣象資料，以此證明發(fā)生了不可抗力，人民法院在審理案件時(shí)，會(huì)要求開(kāi)發(fā)商提供施工日志，以此證明該自然現(xiàn)象或自然原因?qū)е聼o(wú)法施工，一般情況下人民法院很難認(rèn)定其存在因果關(guān)系。

（二）以政府行為為表現(xiàn)形式的不可抗力。

審判實(shí)踐中，關(guān)于政府行為是否納入不可抗力爭(zhēng)議很大，我們認(rèn)為應(yīng)區(qū)分以下三種不同情況：

1、當(dāng)政府行為是基于社會(huì)公共利益作出的，應(yīng)認(rèn)定為不可抗力，如建設(shè)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會(huì)活動(dòng)導(dǎo)致停工等。

2、當(dāng)政府行為針對(duì)特定領(lǐng)域、特定人作出的，應(yīng)考慮為情事變更因素，應(yīng)依公平責(zé)任原則，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同變更或者解除合同。如政府規(guī)劃調(diào)整、市政配套設(shè)施不到位等需要延期的情況。

3、當(dāng)政府行為是基于第三人的過(guò)錯(cuò)做出的，則不能認(rèn)定為不可抗力，不能免除違約方的責(zé)任。如違反規(guī)劃超建、改變?nèi)莘e率等。

（三）以異常社會(huì)事件為表現(xiàn)形式的不可抗力。

戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、游行、示威等非因開(kāi)發(fā)商原因引起的異常社會(huì)事件，屬于不可抗力。但如果因開(kāi)發(fā)商原因引起的，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否有過(guò)錯(cuò)，均不屬于不可抗力，如現(xiàn)在普遍存在的由于拆遷原因?qū)е碌挠馄诮环?，尤其是“釘子戶”原因不能認(rèn)定為不可抗力。

另外，施工中遇到的重大技術(shù)難題能否認(rèn)定為不可抗力。因重大技術(shù)問(wèn)題屬開(kāi)發(fā)商自身問(wèn)題，且國(guó)家對(duì)于施工資質(zhì)有嚴(yán)格的要求，因此重大技術(shù)難題不構(gòu)成不可抗力。以上就是關(guān)于延期交房的原因和開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，如果購(gòu)房者遇到延期交房又不知道是否屬于不可抗力時(shí)要及時(shí)聯(lián)系律師，避免采取了不適當(dāng)?shù)木S權(quán)方式是自己的合法權(quán)益得不到保障。