一、延期交房的原因有哪些？

商品房交付中關于逾期交房的特殊原因主要包括兩種情況，一個是因為法定或約定的事由不需要承擔違約責任的延期交房，另一種是開發(fā)商自己的原因導致延期交房，需要承擔違約責任。

對于開發(fā)商自己的原因導致的延期交房，除非合同中有不平等的條款約定，一般都可以要求開發(fā)商承擔責任，但在實踐中，開發(fā)商往往會以第一種是由來進行抗辯，也就是開發(fā)商一旦延期交房就會說是法定原因或者約定原因。這種抗辯也就是兩個方面：

（一）法定原因。也就是我們平時常聽說的不可抗力。遭遇不可抗力，且出賣人(開發(fā)商)在規(guī)定的期限內通知買受人，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可以予以延期。這種情況下，購房者由于缺乏法律知識很容被開發(fā)商蒙混過關，自己的權益受到損失但是沒有追究。

（二）約定原因。相當多的開發(fā)商在示范合同文本第二款規(guī)定的不可抗力之外又規(guī)定了一些第三方原因可以免除開發(fā)商逾期交房的違約責任，主要包括由于市政基礎設施原因或公共設施原因導致的逾期交房免除開發(fā)商的違約責任。這種情況下，需要購房者簽合同時擦亮雙眼仔細辨別，能咨詢律師最好，不讓開發(fā)商擴大免責范圍。

二、哪些原因延期交房開發(fā)商不用承擔責任？

在司法實務中，開發(fā)商提出免責原因可以是約定的，也可以是法定的。約定的免責就不說了，法定的免責就業(yè)是不可抗力的認定是非常復雜的。哪些原因延期交房開發(fā)商不應承擔責任？

首先，《合同法》第一百一十七規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。一般表現為影響合同履行的災難性事件，既包括自然力量，如地震、水災、旱災、暴風雪等；又包括社會異常行為，如戰(zhàn)爭、暴亂、軍事封鎖等。下面我們來具體看看：

（一）以自然現象為表現形式的不可抗力。

司法實踐中，在逾期交房的情況下，很多開發(fā)商提出，由于臺風、暴風雪、大雨、洪水等原因，導致施工不能正常進行，對于以自然現象為主要表現形式的不可抗力，應從以下兩個方面認定是否屬于不可抗力：

1、如果以上自然現象是該地區(qū)的通常的氣象表現形式，則不能認定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當地的自然條件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。如是該自然現象在當地屬異常天氣，應認定為不可抗力。

2、自然現象是否足以導致延期施工，自然現象與延期施工之間是否有因果關系。在司法實踐，開發(fā)商為了免除自己的逾期交房的違約責任，提供了當地氣象部門的氣象資料，以此證明發(fā)生了不可抗力，人民法院在審理案件時，會要求開發(fā)商提供施工日志，以此證明該自然現象或自然原因導致無法施工，一般情況下人民法院很難認定其存在因果關系。

（二）以政府行為為表現形式的不可抗力。

審判實踐中，關于政府行為是否納入不可抗力爭議很大，我們認為應區(qū)分以下三種不同情況：

1、當政府行為是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發(fā)現文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導致停工等。

2、當政府行為針對特定領域、特定人作出的，應考慮為情事變更因素，應依公平責任原則，允許開發(fā)商進行合同變更或者解除合同。如政府規(guī)劃調整、市政配套設施不到位等需要延期的情況。

3、當政府行為是基于第三人的過錯做出的，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。如違反規(guī)劃超建、改變容積率等。

（三）以異常社會事件為表現形式的不可抗力。

戰(zhàn)爭、罷工、游行、示威等非因開發(fā)商原因引起的異常社會事件，屬于不可抗力。但如果因開發(fā)商原因引起的，無論開發(fā)商是否有過錯，均不屬于不可抗力，如現在普遍存在的由于拆遷原因導致的逾期交房，尤其是“釘子戶”原因不能認定為不可抗力。

另外，施工中遇到的重大技術難題能否認定為不可抗力。因重大技術問題屬開發(fā)商自身問題，且國家對于施工資質有嚴格的要求，因此重大技術難題不構成不可抗力。以上就是關于延期交房的原因和開發(fā)商是否承擔責任的問題，如果購房者遇到延期交房又不知道是否屬于不可抗力時要及時聯系律師，避免采取了不適當的維權方式是自己的合法權益得不到保障。