住宅維修基金怎么使用？小區(qū)改造消控設(shè)施，500多戶業(yè)主反對(duì)提取公共維修基金，小區(qū)住宅的“養(yǎng)老錢”到底該怎么用？住宅維修基金由誰(shuí)來(lái)管理？房管部門針對(duì)公共維修基金的使用一一答疑解惑。
小區(qū)改造公用設(shè)施，物業(yè)擅自使用維修基金
家住拱北小區(qū)蠶花園的姜先生說(shuō)，物業(yè)公司在沒有告知業(yè)主的情況下，提取了業(yè)主的公共維修基金，用于改造消控設(shè)施。
“消控設(shè)施不是應(yīng)該由小區(qū)經(jīng)營(yíng)收入支出嗎？而且聽說(shuō)這套消控設(shè)施不僅僅是小區(qū)業(yè)主使用，還包括了小區(qū)周邊的公交站點(diǎn)、超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?！苯壬鷵?dān)心的是，改造費(fèi)用不菲，如果挪用了公共維修基金，那真到了房子出問題的時(shí)候，會(huì)不會(huì)錢已經(jīng)不夠用了？
公共維修基金是房子的養(yǎng)老錢，這一點(diǎn)很多業(yè)主都有共識(shí)。所以，一旦這筆養(yǎng)老錢有任何風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)觸動(dòng)業(yè)主敏感的神經(jīng)。那么，蠶花園的消控設(shè)施到底屬不屬于維修基金適用范疇，提取過程到底合不合程序？
500多戶業(yè)主反對(duì)提取公共維修基金
拱北小區(qū)蠶花園，總共有60幢居民樓，19幢是小高層和高層。這19幢樓本來(lái)是裝有消控設(shè)施的，但消防部門在檢查中發(fā)現(xiàn)，許多消防設(shè)施都已失靈。于是，小區(qū)物業(yè)開始著手改造消控設(shè)施，而費(fèi)用從公共維修基金中提取。對(duì)此，絕大多數(shù)業(yè)主卻并不知情。
“改造消控設(shè)施，對(duì)小區(qū)來(lái)說(shuō)，是一件好事。但是如果要提取公共維修基金，至少應(yīng)該先知會(huì)廣大業(yè)主一聲。”姜先生說(shuō)，“物業(yè)如此行事，不禁讓人懷疑，房屋維修基金的提取是不是真正合法合理的？”
更讓業(yè)主們不解的是，業(yè)委會(huì)在2009年曾與物業(yè)公司簽訂過一份合同，其中第5條顯示：所有公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用與年檢費(fèi)用(含公用安全消防設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)費(fèi)用)在經(jīng)營(yíng)收入中列支。“就憑這一條，我們業(yè)主就有權(quán)要求停止使用房屋公共維修基金?！币晃粯I(yè)主氣憤地說(shuō)。并且，還有業(yè)主提出，改造后的消控中心不只小區(qū)業(yè)主使用，周邊的公交站點(diǎn)、超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也都是受益者。既然如此，改造經(jīng)費(fèi)由小區(qū)公共維修基金來(lái)支付，未免有點(diǎn)說(shuō)不過去。
近日，小區(qū)500多戶業(yè)主聯(lián)名，找業(yè)委會(huì)、社區(qū)和街道問詢此事，但對(duì)方都沒有給出令人滿意的答復(fù)。
物業(yè)公司稱提取維修基金完全符合程序
據(jù)了解，物業(yè)公司動(dòng)用公共維修基金，是經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意的。昨天下午，記者先找到了小區(qū)業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)丁副主任告訴記者，業(yè)委會(huì)內(nèi)部對(duì)于動(dòng)用公共維修基金改造消控設(shè)施一事，也有分歧，但是最后的意見還是同意提取。
隨后，記者又找到小區(qū)的怡苑物業(yè)。物業(yè)張主任坦言：“大多數(shù)業(yè)主沒有同意，這的確是事實(shí)。但我們動(dòng)用這筆資金的過程，是經(jīng)過了質(zhì)檢、消防等相關(guān)行政主管部門書面確認(rèn)及業(yè)主委員會(huì)(社區(qū)居委會(huì))書面同意的，所以程序上沒有任何問題。”
他特意拿出一份《市房管局關(guān)于杭州市專項(xiàng)維修資金使用管理補(bǔ)充規(guī)定的通知》，其中有這樣一段話：電梯、消防設(shè)施等涉及公共安全的共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，經(jīng)質(zhì)檢、消防等相關(guān)行政主管部門書面確認(rèn)及業(yè)主委員會(huì)(社區(qū)居委會(huì))書面同意后，可直接申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金。
張主任最后解釋說(shuō)：“有一點(diǎn)業(yè)主們可以完全放心，用于小區(qū)的消控改造經(jīng)費(fèi)，由小區(qū)的公共維修基金承擔(dān)，而小區(qū)周邊消控設(shè)施的改造，是由其他單位承擔(dān)，絕對(duì)不會(huì)用到小區(qū)的維修基金?！?/p>
管理部門和法律人士提醒
有些業(yè)主認(rèn)為動(dòng)用公共維修基金，一定要有2/3業(yè)主同意的書面文件，因此常常發(fā)生誤會(huì)和矛盾。其實(shí)像電梯、消防設(shè)施等涉及到公共安全的共有設(shè)施設(shè)備需要維修改造，可走簡(jiǎn)易程序。經(jīng)質(zhì)檢、消防等相關(guān)行政主管部門書面確認(rèn)，及業(yè)委會(huì)書面同意后，可以直接申請(qǐng)使用物業(yè)維修基金。
律師認(rèn)為蠶花園小區(qū)走的，就是簡(jiǎn)易程序，而根據(jù)受益群體，對(duì)維修款進(jìn)行按比例分配，也是相關(guān)法律法規(guī)允許的。另外，房屋出現(xiàn)漏水，需要?jiǎng)佑霉簿S修基金，業(yè)主們意見常常不統(tǒng)一，達(dá)不到專有部分面積占相關(guān)總建筑面積2/3以上，且占專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的要求?？梢钥紤]使用小區(qū)的營(yíng)業(yè)性收入，并且加強(qiáng)業(yè)委會(huì)和業(yè)主之間的溝通，相互體諒。
